Fristlose Kündigung und Vertrag für neue Wohnung

[WHKD2000]

Wenn der fiktive Mieter eine Wohnung mietet, die finanziell über seinen Verhältnissen liegt bzw. zu einem finanziellen Engpass führt und er dies vorher wusste oder wissen musste, könnte man darüber nachdenken, ob er gegenüber dem VM bewusst falsche Angaben gemacht hat (oder wäre es vielleicht Eingehungsbetrug ( ) und der Vertrag W2 damit anfechtbar ist.

aka : arglistige Täuschung meinen Sie ?

[Altbauer]

Wenn der fiktive Mieter eine Wohnung mietet, die finanziell über seinen Verhältnissen liegt bzw. zu einem finanziellen Engpass führt und er dies vorher wusste oder wissen musste, könnte man darüber nachdenken, ob er gegenüber dem VM bewusst falsche Angaben gemacht hat (oder wäre es vielleicht Eingehungsbetrug ( ) und der Vertrag W2 damit anfechtbar ist.

einverstanden.
Nur: das Anfechten eines Mietvertrages ist ggf. vor Gericht durchzuklagen, und das dauert.
Die Schlüsselübergabe ist ja viel früher vorgesehen.
Könnte da nicht evtl. die Übergabe der Wohnung per einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden?

[winterspaziergang]

Wenn der fiktive Mieter eine Wohnung mietet, die finanziell über seinen Verhältnissen liegt bzw. zu einem finanziellen Engpass führt und er dies vorher wusste oder wissen musste, könnte man darüber nachdenken, ob er gegenüber dem VM bewusst falsche Angaben gemacht hat (oder wäre es vielleicht Eingehungsbetrug ( ) und der Vertrag W2 damit anfechtbar ist.

aka : arglistige Täuschung meinen Sie ?

oder so, ja

Wenn der fiktive Mieter eine Wohnung mietet, die finanziell über seinen Verhältnissen liegt bzw. zu einem finanziellen Engpass führt und er dies vorher wusste oder wissen musste, könnte man darüber nachdenken, ob er gegenüber dem VM bewusst falsche Angaben gemacht hat (oder wäre es vielleicht Eingehungsbetrug ( ) und der Vertrag W2 damit anfechtbar ist.

einverstanden.
Nur: das Anfechten eines Mietvertrages ist ggf. vor Gericht durchzuklagen, und das dauert.
Die Schlüsselübergabe ist ja viel früher vorgesehen.
Könnte da nicht evtl. die Übergabe der Wohnung per einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden?

Der Vertrag wird unter den Umständen der arglistigen Täuschung o.ä. als ungültig erklärt. Der VM wäre bei den offenbar vorliegenden tatsächlichen finanziellen Verhältnissen nie ein neues MV mit der teureren Wohnung eingegangen.
Der Mieter muss klagen. Da er im Moment noch eine Wohnung hat, dürfte die einstweilige Verfügung zur Übergabe einer Wohnung, deren Vertrag angefochten wird, der Grundlage entbehren.

[WHKD2000]

Wenn der fiktive Mieter eine Wohnung mietet, die finanziell über seinen Verhältnissen liegt bzw. zu einem finanziellen Engpass führt und er dies vorher wusste oder wissen musste, könnte man darüber nachdenken, ob er gegenüber dem VM bewusst falsche Angaben gemacht hat (oder wäre es vielleicht Eingehungsbetrug ( ) und der Vertrag W2 damit anfechtbar ist.

aka : arglistige Täuschung meinen Sie ?

oder so, ja


Der Vertrag wird unter den Umständen der arglistigen Täuschung o.ä. als ungültig erklärt. Der VM wäre bei den offenbar vorliegenden tatsächlichen finanziellen Verhältnissen nie ein neues MV mit der teureren Wohnung eingegangen.
Der Mieter muss klagen. Da er im Moment noch eine Wohnung hat, dürfte die einstweilige Verfügung zur Übergabe einer Wohnung, deren Vertrag angefochten wird, der Grundlage entbehren.

womit will er klagen?
PKH? Zwecklos.

[Froggel]

Wenn der fiktive Mieter eine Wohnung mietet, die finanziell über seinen Verhältnissen liegt bzw. zu einem finanziellen Engpass führt und er dies vorher wusste oder wissen musste, könnte man darüber nachdenken, ob er gegenüber dem VM bewusst falsche Angaben gemacht hat (oder wäre es vielleicht Eingehungsbetrug ( ) und der Vertrag W2 damit anfechtbar ist.

einverstanden.
Nur: das Anfechten eines Mietvertrages ist ggf. vor Gericht durchzuklagen, und das dauert.
Die Schlüsselübergabe ist ja viel früher vorgesehen.
Könnte da nicht evtl. die Übergabe der Wohnung per einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden?

Aus dem Grund habe ich ja vorgeschlagen, beide Mietverträge fristlos zu kündigen. Das kann der VM m.E. auch machen, da er in beiden Fällen der Vertragspartner ist und das Verhältnis ist durch die Handlung des Mieters zerrüttet. Also ist der VM dazu berechtigt, auch den noch nicht angetretenen MV zusätzlich zum alten zu kündigen. Damit wäre es unerheblich, ob der neue Mietvertrag angefochten werden kann oder nicht. Er ist einfach gekündigt.

[winterspaziergang]

Wenn der fiktive Mieter eine Wohnung mietet, die finanziell über seinen Verhältnissen liegt bzw. zu einem finanziellen Engpass führt und er dies vorher wusste oder wissen musste, könnte man darüber nachdenken, ob er gegenüber dem VM bewusst falsche Angaben gemacht hat (oder wäre es vielleicht Eingehungsbetrug ( ) und der Vertrag W2 damit anfechtbar ist.

einverstanden.
Nur: das Anfechten eines Mietvertrages ist ggf. vor Gericht durchzuklagen, und das dauert.
Die Schlüsselübergabe ist ja viel früher vorgesehen.
Könnte da nicht evtl. die Übergabe der Wohnung per einstweiliger Verfügung durchgesetzt werden?

Aus dem Grund habe ich ja vorgeschlagen, beide Mietverträge fristlos zu kündigen. Das kann der VM m.E. auch machen, da er in beiden Fällen der Vertragspartner ist und das Verhältnis ist durch die Handlung des Mieters zerrüttet. Also ist der VM dazu berechtigt, auch den noch nicht angetretenen MV zusätzlich zum alten zu kündigen. Damit wäre es unerheblich, ob der neue Mietvertrag angefochten werden kann oder nicht. Er ist einfach gekündigt.

Das Problem bei der Variante: Ein Wohnungsmietvertrag ist nach deutschem Mietrecht fast unkündbar. Der einzige Grund (neben Eigenbedarf) ist die zwei Mal versäumte Miete.
Diese liegt in W2 wohl noch nicht vor, denn dort wohnt der Mieter noch nicht, schuldet also noch nicht die Miete. Oder noch nicht 2x.
Nur W1 ist zweifelsohne kündbar und bereits vom Mieter gekündigt.
Wenn VM W2, ohne dass der Mietzins geschuldet wird, kündigt, dürfte das rechtswidrig sein.
Die arglistige Täuschung macht einen sonst nur schwer bis gar nicht kündbaren Vertrag schlicht nichtig.

[Froggel]

Der einzige Grund (neben Eigenbedarf) ist die zwei Mal versäumte Miete.

Nein, es gibt auch noch andere Gründe. Schauen wir uns das Gesetz doch einmal an:

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

Es stehen insgesamt die Interessen der Vertragsparteien im Vordergrund. Hier sind es sogar zwei Gründe, nämlich dass der Mieter bei dem einen Vertrag mit zwei Monatsmieten in Verzug ist, was er ja theoretisch hätte heilen können, um sich von dieser Problematik zu befreien, zum anderen ist das Interesse des Vermieters bei beiden Verträgen das gleiche, nämlich die Bezahlung der Miete, und da ist bereits im Vorwege aufgrund des Verhaltens des Mieters abzusehen, dass er diese weiterhin schuldig bleibt. Ich denke schon, dass hier eine Kündigung greifen würde. Es geht, wie gesagt, um die gleichen Vertragsparteien der beiden Verträge. Ich würde Ihnen zustimmen, wenn es sich um unterschiedliche Vermieter handeln würde, aber da es hier ein- und derselbe VM ist, ist das Vertrauensverhältnis schon dermaßen gestört, dass ihm kaum zugemutet werden kann, den gleichen Mieter in einer teureren Wohnung unterzubringen, wenn er schon mit der geringeren Miete in Verzug ist. Hier ist die sofortige Kündigung beider Verträge gerechtfertigt.
Allerdings denke ich auch, dass der Vermieter gerade im Bereich Wohnungskündigung einen Anwalt damit beauftragen sollte, damit er nicht am Ende noch wegen eines Formfehlers in den Ar*** gekniffen ist

Letztendlich muss der Mieter aber so oder so klagen, wenn er in die größere Wohnung will und sich der VM ob nun mit Kündigung oder anders gegen die Schlüsselherausgabe sperrt. Mit einer Kündigung hätte der VM zumindest einen greifbaren Grund, sodass der Mieter erst einmal die Kündigung anfechten müsste. Und der Vermieter muss so oder so eine Räumungsklage anstreben, will er den Mieter aus der einen oder anderen Wohnung haben.

[winterspaziergang]

Der einzige Grund (neben Eigenbedarf) ist die zwei Mal versäumte Miete.

Nein, es gibt auch noch andere Gründe. Schauen wir uns das Gesetz doch einmal an:

Nichts für Ungut, das sind Korinthen.
Im Kern steht das genannte drin, um das es im Sachverhalt geht:
Es gibt kaum einen Grund (außer EB), ohne dass der Mieter eine Vertragsverletzung begangen hat, die Sie zitiert haben und die im Wesentlichen im Verzug des Mietzinses liegt, die zur rechtlichen Möglichkeit der Kündigung von Wohnraum berechtigt.

Der Kernsatz meines vorherigen Beitrages ist nur: Die Hürden für eine Kündigung sind extrem hoch. Bislang hat der Mieter in W2 offenbar noch nicht die Miete geschuldet und ein Dritter wohnt auch nicht darin. Es liegen nicht die wenigen Gründe einer rechtlich wirksamen Kündigung vor.
Sobald ein MV gültig ist, gilt für beide Seiten: Mieter kann nur mit 3monatiger Frist kündigen, VM nur, wenn die genannten Gründe vorliegen. Und die liegen bei W2 nicht vor.

.....

Allerdings denke ich auch, dass der Vermieter gerade im Bereich Wohnungskündigung einen Anwalt damit beauftragen sollte, damit er nicht am Ende noch wegen eines Formfehlers in den Ar*** gekniffen ist

Der "Formfehler" bzw. Fehler dürfte darin liegen, dass das Vorliegen eines gültigen Mietvertrag über die Kündigung bestätigt wird und damit die o.g. Hürden greifen.
Ohne Vertrag entfallen die Hürden.

Letztendlich muss der Mieter aber so oder so klagen, wenn er in die größere Wohnung will und sich der VM ob nun mit Kündigung oder anders gegen die Schlüsselherausgabe sperrt. Mit einer Kündigung hätte der VM zumindest einen greifbaren Grund, sodass der Mieter erst einmal die Kündigung anfechten müsste.

Ja mag sein. Kann er auch machen, wenn er es sich schwerer machen will.
Ist aber bei Anfechtung des Vertrages auch nicht anders, dass der Mieter klagen muss. Nur dass man sich im Fall dessen, dass man feststellen kann, dass gar kein Vertrag da ist, wie genannt, andere Regeln gelten. Das ist der einzige Hinweis! Nicht, ob alle Gegebenheiten von § 543 vorliegen.

Und der Vermieter muss so oder so eine Räumungsklage anstreben, will er den Mieter aus der einen oder anderen Wohnung haben.

Richtig - nur ist hier die Sachlage eindeutig. Er hat die Miete 2x nicht gezahlt. Damit liegt bereits das was der Blick ins Gesetz ergibt, vor.
Bei W2 nicht.

P.S. Schönen Sonntag

[SusanneBerlin]

Richtig - nur ist hier die Sachlage eindeutig. Er hat die Miete 2x nicht gezahlt. Damit liegt bereits das was der Blick ins Gesetz ergibt, vor.
Bei W2 nicht.

Spielt meiner Ansicht nach keine Rolle, dass der Mieter die Miete für W1 schuldet, für W2 kann er noch keine Miete schulden weil er in W2 noch nicht eingezogen ist.

Sie übersehen, dass die aufgezählten Beispiele in § 543 Abs 2 BGB für einen "wichtigen Grund", der den VM zur fristlosen Kündigung berechtigt, nicht abschließend sind, es kann auch andere "wichtige Gründe" geben. Es ist also gesetzlich nicht ausgeschlossen, dass der "wichtige Grund" darin besteht, dass der Mieter bei einem geplanten Wohnungswechsel in eine andere Wohnung des VM, die Miete der aktuellen Wohnung nicht gezahlt hat, und der VM dies zum Anlass nimmt, sowohl die aktuelle Wohnung zu kündigen als auch den Einzug in die andere Wohnung nicht zuzulassen.

Und deshalb ist es meiner Meinung nach egal, ob der Mieter die Miete für W1 oder W2 schuldet. Der Vermieter ist unter diesem Umstand, dass der Mieter 2 Mieten schuldet, sowohl berechtigt W1 fristlos zu kündigen, als auch den Mietvertrag für W2 fristlos zu kündigen bzw. den Rücktritt zu erklären, wie auch immer, jedenfalls muss sich der VM nicht daran festhalten lassen, dass er dem Mieter die Wohnung W2 versprochen/vertraglich zugesichert hat, wenn der Mieter die Miete W1 2x nicht gezahlt hat.

Das Rücktrittsrecht ergibt sich aus den allgemeinen Regeln über gegenseitige Schuldverhältnisse:

§ 321 Unsicherheitseinrede
(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag vorzuleisten verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung verweigern, wenn nach Abschluss des Vertrags erkennbar wird, dass sein Anspruch auf die Gegenleistung durch mangelnde Leistungsfähigkeit des anderen Teils gefährdet wird.

Der VM müsste mit der Wohnungsübergabe in Vorleistung treten, und aus den fehlenden Mietzahlungen für W1 ergibt sich, dass der Mieter nicht leistungsfähig ist.

[winterspaziergang]

Richtig - nur ist hier die Sachlage eindeutig. Er hat die Miete 2x nicht gezahlt. Damit liegt bereits das was der Blick ins Gesetz ergibt, vor.
Bei W2 nicht.

Spielt meiner Ansicht nach keine Rolle, dass der Mieter die Miete für W1 schuldet, für W2 kann er noch keine Miete schulden weil er in W2 noch nicht eingezogen ist.

ok, wobei der Bezug zum Thema "kann noch keine Miete für W2 schulden" den Hintergrund hatte, dass eventuell die Kündigung angreifbar bzw. rechtlich nicht haltbar wäre. Gerade weil er dort nicht wohnt. In einer noch nicht bezogenen Wohnung, in einem Vertrag der noch nicht begonnen hat, kann man keinen Regelverstoß begangen haben.

Sie übersehen, dass die aufgezählten Beispiele in § 543 Abs 2 BGB für einen "wichtigen Grund", der den VM zur fristlosen Kündigung berechtigt, nicht abschließend sind, es kann auch andere "wichtige Gründe" geben. Es ist also gesetzlich nicht ausgeschlossen, dass der "wichtige Grund" darin besteht, dass der Mieter bei einem geplanten Wohnungswechsel in eine andere Wohnung des VM, die Miete der aktuellen Wohnung nicht gezahlt hat, und der VM dies zum Anlass nimmt, sowohl die aktuelle Wohnung zu kündigen als auch den Einzug in die andere Wohnung nicht zuzulassen.

Alles klar. Ehe das hier ausufert in Diskussionen, was nun in § 543 steht und wie man das auslegen kann : Meine Überlegung war nur, dass es günstiger wäre einen Vertrag als nichtig anzusehen, als ihn zu kündigen.

Eine Überlegung. Mag man anders sehen.

Und deshalb ist es meiner Meinung nach egal, ob der Mieter die Miete für W1 oder W2 schuldet. Der Vermieter ist unter diesem Umstand, dass der Mieter 2 Mieten schuldet, sowohl berechtigt W1 fristlos zu kündigen, als auch den Mietvertrag für W2 fristlos zu kündigen bzw. den Rücktritt zu erklären, wie auch immer, jedenfalls muss sich der VM nicht daran festhalten lassen, dass er dem Mieter die Wohnung W2 versprochen/vertraglich zugesichert hat, wenn der Mieter die Miete W1 2x nicht gezahlt hat.

ok

Das Rücktrittsrecht ergibt sich aus den allgemeinen Regeln über gegenseitige Schuldverhältnisse:

§ 321 Unsicherheitseinrede
(1) Wer aus einem gegenseitigen Vertrag vorzuleisten verpflichtet ist, kann die ihm obliegende Leistung verweigern, wenn nach Abschluss des Vertrags erkennbar wird, dass sein Anspruch auf die Gegenleistung durch mangelnde Leistungsfähigkeit des anderen Teils gefährdet wird.

Der VM müsste mit der Wohnungsübergabe in Vorleistung treten, und aus den fehlenden Mietzahlungen für W1 ergibt sich, dass der Mieter nicht leistungsfähig ist.

Gut, dann Rücktrittsrecht statt Anfechtung. Genau das war doch meine Überlegung. W2 als nichtig anzusehen. Wenn man das eher mit Rücktritt begründen kann, bitte gern. Danke für den Hinweis.