Hauskauf von Erbengemeinschaft

[Stephan1]

Hallo zusammen,

folgender fiktiver Fall: Person A möchte eine Immobilie von einer zerstrittenen Erbengemeinschaft (3 Erben E1, E2, E3, jeweils 1/3) erwerben, die Immobilie stand leer, wurde dann aber vor ca. 2 Jahren von E1 bezogen. Ob E1 die Immobilie mit Zustimmung von E2 und E3 bezogen hat, oder einfach so eingezogen ist, ist nicht bekannt. Genausowenig, ob E1 Mietzahlungen an E2 und E3 leistet. Auch ist unklar, wer die laufenden Kosten der Immobilie aktuell bezahlt (Grundsteuer, Versicherung, Strom, Müllegebühren, Wasser etc.)

E2 und E3 möchten verkaufen (wahrscheinlich so schnell wie möglich), E1 eigentlich nicht, hat aber jetzt wohl zähneknirschend einem Verkauf zugestimmt (da E3 insolvent ist, wäre sonst eine Zwangsversteigerung die logische Konsequenz).

Alle drei Erben sind je durch einen Anwalt vertreten und kommunizieren nur über die Anwälte. Anwalt von E3 hat Makler M gebeten, einen Verkauf zu prüfen. M hat dann die Anwälte von E1 und E2 umstimmen können, nun sind alle 3 für einen Verkauf und A wäre der Käufer.

M hat einen Notar N ausgewählt (A hat dem zugestimmt) und nun wird ein Kaufvertrag entworfen (ob M oder N den Entwurf erstellt, ist A nicht bekannt).
M sagte aber bereits, dass die Anwälte von E1, E2 und E3 den Entwurf genau prüfen werden.

Nun die Frage: Käufer A ist nach meinem Verständnis Auftraggeber des Notar N und muss diesen auch bezahlen, hat aber derzeit keinen direkten Kontakt zu diesem (A hat nur Kontakt zu M). Kann A darauf vertrauen, dass Notar N im Sinne von A handelt? Da alle Verkäufer anwaltlich vertreten sind, stellt sich die Frage, ob Käufer A auch einen Anwalt einschalten sollte, um als Laie nicht von drei Anwälten über den Tisch gezogen zu werden, gerade wenn während des Notartermins noch Änderungswünsche am Kaufvertrag auf den Tisch kommen oder kann A den Notar N als seinen Anwalt betrachten, da A ja der Auftraggeber von N ist?

[SusanneBerlin]

Hallo,

der Beurkundungstermin beim Notar, wo sich Käufer und Verkäufer treffen um den Kaufvertrag zu unterschreiben, ist eigentlich nicht dafür gedacht um noch Änderungswünsche vorzubringen. Dafür bekommt man den Entwurf vorab zugeschickt und kann mit der "Gegenpartei" über die Formulierung des Vertrags verhandeln. Erst wenn sich alle Beteiligten mit dem (geänderten) Entwurf einverstanden erklären, trifft man sich beim Notar.

[CruNCC]

M hat einen Notar N ausgewählt (A hat dem zugestimmt) und nun wird ein Kaufvertrag entworfen (ob M oder N den Entwurf erstellt, ist A nicht bekannt).

Ein Makler erstellt keinen Kaufvertrag, das ist Sache des Notars.

Kann A darauf vertrauen, dass Notar N im Sinne von A handelt?

Ein Notar ist, im Gegensatz zu einem Anwalt, immer neutral. Der Notar haftet dafür, dass der Vertrag ordnungsgemäß abewickelt wird.

[Stephan1]

der Beurkundungstermin beim Notar, wo sich Käufer und Verkäufer treffen um den Kaufvertrag zu unterschreiben, ist eigentlich nicht dafür gedacht um noch Änderungswünsche vorzubringen. Dafür bekommt man den Entwurf vorab zugeschickt und kann mit der "Gegenpartei" über die Formulierung des Vertrags verhandeln. Erst wenn sich alle Beteiligten mit dem (geänderten) Entwurf einverstanden erklären, trifft man sich beim Notar.

Hallo Susanne,

danke für Deine Antwort. D.h., wenn der Notar einen Entwurf verschickt, die Parteien sich dann über nötige Änderungen verständigen, teilen sie diese dem Notar mit, der dann noch mal einen zweiten Entwurf macht, damit dieser dann ohne Änderungen am Notartermin abgeschlossen wird? Ist das immer so?

Was ist, wenn die Anwälte dann am Notartermin trotzdem mit weiteren Änderungwünschen kommen und seien es nur "Feinheiten"? A könnte dann zustimmen oder den Kauf platzen lassen, dann müsste er aber die Notarkosten tragen. Und bei dieser Zustimmung könnte es doch sein, dass er von den Anwälten übervorteilt wird?

[Stephan1]

Ein Makler erstellt keinen Kaufvertrag, das ist Sache des Notars.

Ok, so wie A den Makler verstanden hat, hat dieser schon den Notar mit dem Vertragsentwurf beauftragt.
Außer über den Kaufpreis wurden zwischen A und M aber noch keine weiteren Details (Übergabetermin, Übernahme Inventar, Notaranderkonto ja/nein etc.) besprochen. Wahrscheinlich werden jetzt hier die Wunschvorstellungen der Verkäufer bzw. des Maklers eingesetzt. Ist so ein Vorgehen üblich?

[CruNCC]

D.h., wenn der Notar einen Entwurf verschickt, die Parteien sich dann über nötige Änderungen verständigen, teilen sie diese dem Notar mit, der dann noch mal einen zweiten Entwurf macht, damit dieser dann ohne Änderungen am Notartermin abgeschlossen wird? Ist das immer so?

Der Notar ändert den Vertrag nur in Abstimmung aller Vertragsparteien.

Was ist, wenn die Anwälte dann am Notartermin trotzdem mit weiteren Änderungwünschen kommen und seien es nur "Feinheiten"?

Dann wird der Notar A ausführlich die Änderung erklären.

Und bei dieser Zustimmung könnte es doch sein, dass er von den Anwälten übervorteilt wird?

Worin sieht A ein Problem? A kauft von einer Erbengemeinschaft, das ist ganz normaler Kaufvertrag. A bezahlt somit Summe X, wie im Kaufvertrag benannt. Die ggf. noch im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte werden mit dem Kaufpreis abgelöst. Dazu übermittelt der Notar allen Gläubigern den Kaufvertrag, diese übersenden dem Notar die Löschungsunterlagen unter Mitteilung der Ablösungssumme. Ggf. "pokern" die Anwälte, welcher Anteil welchem Erben ausgezahlt werden soll. Das ist aber nicht A's Problem.

[CruNCC]

Außer über den Kaufpreis wurden zwischen A und M aber noch keine weiteren Details (Übergabetermin, Übernahme Inventar, Notaranderkonto ja/nein etc.) besprochen.

Der Notar benötigt keine weiteren Details. Ein Notaranderkonto ist nicht erforderlich (s.o.). Es ist üblich den Zahlungstermin mit den Beteiligten im Beurkundungstermin zu besprechen (zumindest wenn der Kaufpreis zeitnah bezahlt werden soll). Der Termin ist abhängig davon, ob z.B. Grundschulden eingetragen sind, die abgelöst werden müssen. Der Kaufpreis ist erst dann fällig, wenn alle Voraussetzungen vorliegen. Diese sind individuell (die Vormerkung muss eingetragen sein, die Löschungsunterlagen aller Gläubiger müssen vorliegen (das kann dauern), ggf. muss die Vorkaufsrechtsbescheinigung der Stadt/Gemeinde vorliegen).

Wenn alle Voraussetzungen vorliegen, wird A schriftlich vom Notar benachrichtigt, dass alle Voraussetzungen zur Zahlung des Kaufpreises vorliegen.

Ich sehe hier keine Probleme - A sollte dem Notar vertrauen.

[ExDevil67]

Für Immobilienverkäufe dürfte jeder Notar "seine" Vorlage fertig im Schreibtisch liegen haben die er nur noch ergänzen braucht. Da hätte ich als Käufer wenig Sorge das ungültiges drinsteht. Und wie schon geschrieben, bei Änderungswünschen den Notar fragen ob das für mich nachteilig wäre.

Und das die Verkäufer mit eigenen Anwälten auftauchen würde mir bei einer zerstrittenen Erbengemeinschaft auch wenig Kopfschmerzen bereiten. Höchstwahrscheinlich wird es denen nämlich darum gehen sicherzustellen das ihr Mandant auch den Anteil bekommt der ihm (vermeintlich) zusteht. Was ggf ein Grund sein könnte das ganze über ein Notaranderkonto abzuwickeln. Hätte nämlich den Vorteil das die Übergabe nicht davon abhängt das sich die Verkäufer geeinigt haben wer welchen Anteil bekommt, sondern nur das davon das Objekt und Grundbuch zum vereinbarten Termin im vereinbarten Zustand sind.

[Stephan1]

Und bei dieser Zustimmung könnte es doch sein, dass er von den Anwälten übervorteilt wird?

Worin sieht A ein Problem? A kauft von einer Erbengemeinschaft, das ist ganz normaler Kaufvertrag. A bezahlt somit Summe X, wie im Kaufvertrag benannt.

Wenn die einzige Variable in einem Kaufvertrag der Kaufpreis ist, warum wollen die Anwälte den Vertrag dann ausführlich prüfen? Weil da vielleicht Passagen drin stehen, die für die Verkäufer (Erben) ungünstig sind und für den Käufer günstig? Das würden die Anwälte dann bemerken und auf Abänderung bestehen, wohingegen, wenn es umgekehrt ist, würde der Käufer als juristischer Laie dies u.U. nicht bemerken. Ein Kaufvertrag regelt ja vieles mehr, wie wird mit Mängeln umgegangen, was vom Inventar verbleibt in der Wohnung usw.
Weitere mögliche Fallstricke:
- Wer prüft z.B., ob die dort auftretenden Verkäufer überhaupt rechtmäßige EIgentümer der Immobilie sind? Im Grundbuch stehen sie nicht und wenn sie keine Erbscheine vorweisen können?
- Wer übergibt das Haus nach dem Kauf an den Käufer? Die Erbengemeinschaft? Erbe E1, der das Haus derzeit faktisch kontrolliert, weil er da wohnt? Was ist, wenn er, nachdem das Geld geflossen ist, nicht auszieht? Solche Dinge könnte man doch auch im Kaufvertrag regeln (Entschädigungspflicht)
- Kann es sein, dass E1 mit den übrigen Erben einen (mündlichen) Mietvertrag abgeschlossen hat und daher dann das Recht hat als Mieter dort auch nach dem Kauf weiter wohnen zu bleiben? Auch das könnte man im Kaufvertrag vielleicht abfangen.
usw.

Wovor A Sorgen hat, ist: Was passiert nach Zahlung des Kaufpreises, gibt es eine geordnete Übergabe der Immobilie oder werden die Streitigkeiten dann auf Rücken des Käufers weiter ausgetragen? Um die diesbezüglichen Risiken gering zu halten und notfalls auch die Erbengemeinschaft in die Pflicht zu nehmen (wenn z.B. E1 nicht auszieht) könnte man bestimmt für den Käufer A günstige Passagen in den Kaufvertrag aufnehmen, was die Anwälte zu verhindern wissen werden. Daher kam A die Idee auf, zusätzlich zum Notar, der ja neutral ist, einen Juristen einzubinden, der die Interessen von A vertritt, um von der Gegenpartei nicht übervorteilt zu werden.

[SusanneBerlin]

- Wer prüft z.B., ob die dort auftretenden Verkäufer überhaupt rechtmäßige EIgentümer der Immobilie sind?

Der Notar.

und wenn sie keine Erbscheine vorweisen können?

Dann können sie die Immo nicht verkaufen. Der Notar wird keinen Kaufvertrag beurkunden, wenn die rechtmäßigen Eigentümer nicht beteiligt sind.

- Wer übergibt das Haus nach dem Kauf an den Käufer?

Das müssen die Verkäufer unter sich ausmachen. Der Käufer hat das Recht auf Besitzübergabe zu einem bestimmten Datum, nicht auf eine bestimmte Übergabeperson.

- Kann es sein, dass E1 mit den übrigen Erben einen (mündlichen) Mietvertrag abgeschlossen hat und daher dann das Recht hat als Mieter dort auch nach dem Kauf weiter wohnen zu bleiben?

Das ist das Problem der Verkäufer. Wenn im Kaufvertrag steht "die Immobilie ist geräumt zu übergeben" dann heißt das auch ohne Mieter.

Wovor A Sorgen hat, ist: Was passiert nach Zahlung des Kaufpreises, gibt es eine geordnete Übergabe der Immobilie

Was die Verkäufer mit dem Geld machen ist wirklich nicht das Problem des Käufers. Der Käufer hat nach Zahlung des Kaufpreises ein Recht auf Übergabe der Immobilie.

[CruNCC]

Daher kam A die Idee auf, zusätzlich zum Notar, der ja neutral ist, einen Juristen einzubinden, der die Interessen von A vertritt, um von der Gegenpartei nicht übervorteilt zu werden.

A ist offensichtlich nicht zu überzeugen und sollte einen Rechtsanwalt beauftragen, der seine Interessen vertritt.

[Deputy]

Ich verstehe den Sinn des ganzen Threads nicht. Egal was hier geschrieben wurde / wird hat A Angst, dass er über den Tisch gezogen wird - unabhängig davon, was hier schon zum Notar geschrieben wurde. Dann bleibt ihm tatsächlich nur die Möglichkeit, auf eigene Kosten einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

Da kann es aber dann durchaus sein, dass der Rechtsanwalt 1% des Kaufpreises nimmt (oder auch mehr, ich meine etwas von bis zu 1,5% im Hinterkopf zu haben), also nicht ganz günstig ist.

[Stephan1]

A wundert es nur, da ja auch öfter geschrieben steht, man soll einen Kaufvertrag selbst in Standardsituationen noch mal von einem Anwalt oder zweiten Notar überprüfen lassen, man soll sich den Notar selbst aussuchen und nicht dem vom Makler nehmen usw., das Internet und auch Fachzeitschriften sind voll mit solchen Ratschlägen. Ist das alles Panikmache?

Denn wie es scheint, ist das ja alles überflüsig, man kann stets darauf vertrauen, dass Makler/Notar/Anwälte der Gegenseite schon alles richtig machen und man selbst muss nur noch unterschreiben (bzw. nur das ansprechen, was einem als juristischer Laie auffällt).

Man liest auch immer wieder von Fällen, wo Käufer den Kaufpreis gezahlt, die Immobilie dann aber nicht übergeben bekommen haben. Und wo es eben nicht ausreichte, einfach einen Gerichtsvollzieher mit Räumung zu beauftragen, weil die Rechtslage eben doch nicht so klar war, weil der Kaufvertrag oder die weiteren Abläufe eben für den Käufer ungünstig gestaltet waren. Auch da waren Notare am Werk, die das nicht verhindert haben.

Ist es da nicht nachvollziehbar, dass A sich Sorgen macht, dass er bei seinem Kauf aufgrund irgendeiner juristischen Feinheit einen schweren Nachteil erleidet?
Schließlich wurden die vorgebrachten Sorgen auch nur zum Teil entkräftet.
Z.B. Wenn im Kaufvertrag steht, dass die Immobilie geräumt übergeben wird, es aber trotzdem Mietverhältnisse gibt, die die Verkäufer verschweigen, haben die Mieter ja wohl ein Recht auf Fortführung der Mietverhältnisse.
Auch nützt es nichts, wenn der Käufer ein Recht auf die Übergabe einer Immoblie am Zeitpunkt x hat, diese Übergabe dann aber nicht stattfindet. Dann kommt es darauf an, dass der Kaufvertrag so gestaltet ist, dass der Käufer angemessen entschädigt wird. Usw.

[SusanneBerlin]

Wenn einen das so umtreibt, dann "muss" der potentielle Käufer den Vertrag eben von einem Anwalt seiner Wahl prüfen und sich beraten lassen. Die Geschäftsgebühr kann der Gebührentabelle zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz entnommen werden, wobei der Betrag aus der Tabelle bei einer durchschnittlicher Schwierigkeit der anwaltlichen Tätigkeit mit dem Faktor 1,3 zu multiplizieren ist. Das ergibt beispielsweise bei einem Kaufpreis von 100.000 € ein Anwaltshonorar von 1843,40 €.

https://www.gesetze-im-internet.de/rvg/anlage_2.html

[CruNCC]

A wundert es nur, da ja auch öfter geschrieben steht, man soll einen Kaufvertrag selbst in Standardsituationen noch mal von einem Anwalt oder zweiten Notar überprüfen lassen, man soll sich den Notar selbst aussuchen und nicht dem vom Makler nehmen usw., das Internet und auch Fachzeitschriften sind voll mit solchen Ratschlägen?

Bei "Standardverträgen" ist das m.E. Quatsch. Je mehr man im Internet nachliest, umso verunsicherter wird man. Das gilt für viele Bereiche

Ist das alles Panikmache

Ja.

Man liest auch immer wieder von Fällen...

Komischerweise steht nirgends, das die allermeisten Kaufverträge ganz normal abgewickelt werden und es keinerlei Probleme gibt.

Ist es da nicht nachvollziehbar, dass A sich Sorgen macht, dass er bei seinem Kauf aufgrund irgendeiner juristischen Feinheit einen schweren Nachteil erleidet?

Deshalb nochmal den Ratschlag: A sollte einen Anwalt beauftragen.