Gastherme Wartung und Reparatur vom Mieter zu tragen?

[bernd55]

Hallo,
A lebt in einer Mietwohnung.
Seine Gastherme befindet sich in seiner Wohnung.

Vorab sei erwähnt dass sich folgender Absatz im Mietvertrag von A befindet:

Der Mieter hat verschuldensunabhängig die Kosten zu tragen für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmassnahmen an den Installationsgegenständen für Elektrizität. Wasser und Gas, den Heiz- und kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen, Rolläden sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Die Verpflichtung des Mieters ist je Reparatur auf 110 Euro begrenzt. Bei einem größeren Betrag findet eine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters nicht statt. Der Höchstbetrag im Mietjahr stellt sich auf 6% der Jahresnettomiete (Miete ohne Betriebskosten).

Der Mieter trägt ferner die Kosten für die jährliche Wartung der zur Mietsache gehörenden Elektro- und Gasgeräte, insbesondere der Geräte zur Warmwasserzubereitung, soweit die Wartung vorgeschrieben oder empfohlen ist.

Nun erhielt A von seinem Vermieter einen Brief in dem obiger Paragraph abgedruckt ist und der Vermieter darunter schreibt:
"Anfang dieses jahres wrde an ihrer Gastherme eine Reparatur und eine Wartung durchgeführt.
Die Rechnungssumme belief sich auf abc Euro.

...
Der Anteil an der Wartung beträgt de Euro+19% Umsatzsteuer
Ihr Anteil an der Rechnung beträgt somit fgh+ij=ca.180 Euro.
Den Betrag bitte ich Sie uns baldmöglichst auf unser Konto .... zu überweisen"


Wie ist hier die Rechtslage, ausgehend von obigem Absatz im Mietvertrag?
Wie viel Euro darf hier der mieter betreffend Wartung oder Reparatur der Gastherme umlegen auf den Mieter?
Ist es rechtens, dass der Vermieter hier das Geld als Einmalbetrag von A "unter dem Jahr" fordert und nicht im Rahmen der üblichen betriebskostenabrechnung Ende des Jahres?

Wie ist hier die Rechtslage?

[Hanomag]

Wie viel Euro darf hier der mieter betreffend Wartung oder Reparatur der Gastherme umlegen auf den Mieter?

Wartungskosten dürfen umgelegt werden, Reparaturkosten dagegen nicht.

Ist es rechtens, dass der Vermieter hier das Geld als Einmalbetrag von A "unter dem Jahr" fordert und nicht im Rahmen der üblichen betriebskostenabrechnung Ende des Jahres?

Wenn Betriebskosten umgelegt werden, dann sollten sie die Kosten der Wartung beinhalten, ansonsten wurden sie nicht vereinbart und müssen vom Mieter nicht getragen werden. Die Kleinreparaturklausel ist dafür nicht vorgesehen.

[bernd55]

Da ja in der Vertragsklausel steht

Die Verpflichtung des Mieters ist je Reparatur auf 110 Euro begrenzt. Bei einem größeren Betrag findet eine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters nicht statt.

und laut Rechnung des Vermieters, auch nach Abzug des von ihm vorgegebenen Wartungsbetrags, die Restrechnung immer noch weit über 110 Euro liegt ,
würde A hier stark vermuten dass er für Reparatur gar nichts zahlen muss. Da eben keine Kleinreparatur (<110 Euro9 im Sinne des vertrags.

Ist dies so richtig?


Nach aktuellem Kenntnisstand von A war in der betriebsabrechnung stets immer schon ein Kostenpunkt für die Thermenwartung mit dabei.
Dann dürfte der vermieter von A, zusätzlich zu der Berücksichtigung in den betriebskosten, nicht nochmal extra eine Rechnung stellen, wie hier geschehen, oder?
Andernfalls würde ja A womöglich doppelt für die Thermenwartung bezahlen, einmal direkt durch Rechnungskostenerstattung und dann nochmal in den Betriebskosten am Ende des Jahres.


Eine Frage am Rande:
As Nachbar B hat, angenommen, den selben mietvertrag.
Bei ihm ist allerdings die Gastherme nicht in der Wohnung , sondern im ausserhalb und 2 stockwerke tiefer gelegenen, allgemein zugänglichen, keller (also nicht innerhalb von Bs persönlichem abgesperrten kellerabschnitts).

Ändert dies an der Situation etwas, ob die gastherme in der wohnung oder ausserhalb ist?
Im Sinne von ob es "zur Mietsache gehört" (im Sinne der Gesamtklausel, letzter Absatz) oder einfach nur Eigentum des Vermieters ist und damit dessen Problem udn Kostenpunkt?

[SusanneBerlin]

Die Wartung einer Gastherme gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. Ob sich die Therne in- oder außerhalb der Wohnung befindet, ist dafür ohne Belang.

[lottchen]

https://www.mietrecht.org/kleinreparaturen/#3

Zitat daraus:

Nach § 28 Abs. 3 S.2 der II. BerechnungsVO umfassen kleine Instandhaltungen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.

Die in § 28 Abs.3 S.2 der II. BerechnungsVO aufgelisteten Gegenstände haben gemeinsam, dass es sich um solche handelt, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Hieraus wird der Schluss gezogen, dass Reparaturen nur dann als Kleinreparaturen angesehen werden können, wenn sie an Gegenständen vorgenommen werden, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Zur Definition vgl. auch den Artikel: „Begriff Kleinreparatur: Einfache und verständliche Definition.“

Wenn IN der Therme etwas kaputt ist (weit entfernt vom Zugriff des Mieters) dürfte das ohnehin nicht unter Kleinreparaturen fallen. Wenn es um einen Griff geht, den der Mieter oft anfasst, dann schon (wenn unter 110€ wie hier vereinbart).

[bernd55]

A findet die Bezeichnung "Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas" grundsätzlich höchst verwirrend und unspezifisch.
Denn damit ist nicht im geringsten gesagt ob nur der Wasserhahn oder das Thermostat in der Wohnung des A gemeint ist oder auch der irgendwann "installierte" Warmwasserboiler 3 Häuserblöcke weiter.
Hier wäre im Gesetz eine gewisse Auflistung der üblicherweise vorkommenden gerätschaften wirklich sinnvoll gewesen.
Schließlich besteht so ein Heizmechanismus bspw. aus der Heizung selbst, dem Thermostatteil an dem A in seiner Wohnung die gewünschte Temperatur einstellen kann und dann noch der irgendwo im Haus befindliche Boiler.

3 Objekte die "Installationsgegenstäünde" sein könnten oder auch nicht.

[ktown]

Wenn sie des Lesens nicht mächtig sind, dann kann man ihnen nicht helfen. Lottchen hat eindeutig markiert, wo der Unterschied ist.

[Jim Panse]

Der Vermieter hat eine Wartung und eine Reparatur beauftragt. Die Reparaturkosten hat er selber getragen, hierzu kommt es also auf die Kleinreparaturklausel des Mietvertrags und die dort enthaltene Obergrenze gar nicht an.
Die Wartungskosten sind dem Mieter auferlegt, dies ist grundsätzlich zulässig. Wartung ist keine Reparatur, es kommt also ebenfalls weder auf die Kleinreparaturklausel noch auf den Standort der - der Mietwohnung zugeordneten - Gastherme an.
Nun ist nur aufzupassen, dass die Wartungskosten nicht doppelt verrechnet werden. Wenn sie bereits direkt auf die Rechnung des Vermieters gezahlt werden, dürfen sich nicht auch noch in der Nebenkostenabrechnung für die betreffende Periode auftauchen.
Wie wurde das in der Vergangenheit gehandhabt? Wer hat die Wartung beauftragt, wie erfolgte die Abrechnung gegenüber dem Mieter?

Gruß
JP

[windalf]

Wartung ist keine Reparatur,

Das mag richtig sein aber die Abgrenzung fällt nicht immer unbedingt so leicht wie das so pauschal "auszusprechen.

Du kannst zum Beispiel ein Teil im Rahmen eines Wartungsintervalles austauschen. Du kannst aber auch einfach so lange warten bis es kaputt ist und es dann austauschen. Im ersten Falle wäre es dann eine Wartung und im zweitem Fall eine Reparatur. Vom Prinzip her entscheidet der Eigentümer über eine "Instandhaltungsstrategie". Bei allem was nicht sicherheitsrelevant ist kannst du dich stumpf entscheiden präventiv oder korrektiv instand zu halten.

Insbesondere in Zeiten von "Condition Based Maintenance" versuchst du ja gerade ein Bauteil genau so lange zu betreiben, dass es "eine Schaltsekunde" später ausfallen würde. Wartung und Instandsetzung sind das fast nicht mehr voneinander auseinander zu halten...

[bernd55]

A kann gewiss lesen.
Was Lottchen gesagt hat, könnte aber auch direkt im Gesetz stehen und nicht nur so ein diffuser Begrif wie "Installationsgegenstand".


"Die Reparaturkosten hat er selber getragen"
Wenn der vermieter nicht die seiner Meinung nach zulässigen 110 Euro für die Reparatur wieder vom mieter verlangen würde, schon.

Der Vermieter verlangt in dieser Rechnung von A sowohl 110 Reparatur vom Mieter als auch 60 Euro+umsatzsteuer für die Wartung.
zusammen also um die 180 Euro, die der Mieter da tragen soll.

"Wie wurde das in der Vergangenheit gehandhabt? Wer hat die Wartung beauftragt, wie erfolgte die Abrechnung gegenüber dem Mieter?"

Hier waren immer in der Nebenkostenabrechnung dann die kosten für Thermenwartung aufgelistet.
Der Vermieter hat schon immer, ohne beim mieter nachzufragen, Aufträge für Reparaturen und Wartungen veanlasst.
Der Mieter wurde meist nur informiert "nur damit sie bescheid wissen.am ... kommt jemand um die Therme zu warten. Machen sie dem dann die Tür auf".

Abrechnung wie erwähnt dann Ende des jahres (bzw. weil Vermieter nicht der Schnellste ist, meistens Ende des Folgejahres) in der Nebenkostenabrechnung.

[Jim Panse]

Der Vermieter verlangt in dieser Rechnung von A sowohl 110 Reparatur vom Mieter als auch 60 Euro+umsatzsteuer für die Wartung.
zusammen also um die 180 Euro, die der Mieter da tragen soll.

Diese Kostenzusammenstellung war im Ausgangsbeitrag nicht erkennbar. Da die Reparaturkosten durch Aufteilung auf die nach Meinung des Vermieters zulässigen 110 EUR begrenzt werden sollen, ist der Gesamtbetrag höher. Damit greift aber auch die Regelung im Mietvertrag:

Bei einem größeren Betrag findet eine anteilige Kostenbeteiligung des Mieters nicht statt.

Ausnahme: der Vermieter hat Wartung und Reparatur mehrerer Anlagen beauftragt, die Gesamtrechnung auf die einzelnen Mieter aufgeteilt, und der auf die dem Mieter zugeordnete Einheit entfallende Anteil an Reparaturkosten übersteigt die Wertgrenze nicht.

Tip: Wartung entweder direkt oder über die Nebenkosten bargeldlos zahlen, Rechnung aufheben und in der persönlichen Steuererklärung als haushaltnahe Dienstleistung ansetzen. Falls auch Reparaturkosten (siehe Ausnahme) zu zahlen sind, gilt die Steuerermäßigung gleichermaßen auf den dabei anfallenden Dienstleistungsanteil.

Gruß
JP

[ktown]

Da die Reparatur, wie schon erwähnt und auch in den Gesetzen wie auch in der Rechtsprechung zu finden, nicht vom Mieter zu tragen ist (auch nicht anteilig) erübrigt sich jegliche die Frage, ob hier anteilig oder nicht was angerechnet wurde.

[Jim Panse]

stimmt....