Ausweisung von Bauland und das Wachstum der Gemeinde

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Konrado
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Ausweisung von Bauland und das Wachstum der Gemeinde

Beitrag von Konrado »

Hallo zusammen,

irgendwie kann ich mich mit einer Situation nicht anfreunden. Es geht um die Ausweisung von Bauland und das Wachstum der Gemeinde. Hier ein Beispiel aus der gängigen Praxis:

Eine Gemeinde möchte wachsen. Das ist eine Grundsatzentscheidung, für die es auch entsprechende Beschlüsse gibt. Im Fokus steht also das Wachstum und die weitere Entwicklung der Gemeinde.
Nun gibt es z.B. vier potenzielle Flächen, die noch nicht in der Innenbereichsatzung aufgenommen worden sind (Ackerland), die jedoch zu den Wachstumswünschen passen. Diese werden dann priorisiert. Die Gemeinde entschließt sich auf Fläche A wachsen zu wollen, weil diese sich am besten ins Ortsbild und die Infrastruktur integriert. So weit OK, aber jetzt wird es etwas schräg...

Die Gemeinde tritt nun an den Besitzer der Fläche A ran und macht ihm ein Kaufangebot für die Fläche. Der Besitzer der Fläche A möchte aber nicht zu dem Preis an die Gemeinde verkaufen, ist aber grundsätzlich verkaufsbereit. Er könnte die Fläche an einen anderen Interessenten (z.B. Bauträger) verkaufen, der Ihm wesentlich mehr bietet. Dieser wäre bereit die Erschließung und den Entwicklungswunsch der Gemeinde nach Vorgabe umzusetzen, jedoch auf eigene Rechnung. Das lehnt die Gemeinde ab. Die Fläche kann also nur in die Innenbereichsatzung aufgenommen werden, wenn die Gemeinde diese kauft und selbst erschließt und vermarktet.

Und genau dieses finde ich irgendwie nicht "marktgerecht". Ich meine die Gemeinde hat einen Fokus auf das Wachstum und die Entwicklung gelegt. Sie hat auch festgelegt, wo sie das durchführen möchte. Sie kann die Art der Bebauung (also das Wie) durch eine B-Plan regeln, läuft also keine Gefahr.

Mit welchem Recht botet die Gemeinde andere potenzielle Bauträger aus? Es kann nicht sein, dass die Gemeinde sagt "Du verkaufts an uns, dann wird es Bauland oder es bleibt Ackerland". Was ist das für eine Regulierung?

Ich weiß, dass die Gemeinde bei solchen Vorhaben Geld verdient und darum sehr stark an diesem Prinzip hält. Das geht aber zu Lasten der Landbesitzer und greift in den Markt ein, denn er könnte ja wesentlich mehr Geld bei anderen Bietern bekommen, die den Wachstumswunsch der Gemieden auch bedienen könnten.

Ich finde es befremdlich.
ExDevil67
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Re: Ausweisung von Bauland und das Wachstum der Gemeinde

Beitrag von ExDevil67 »

Naja, es ist aber auch die Gemeinde die für die Folgekosten eines neuen Baugebietes (Unterhalt Strassen, neuer Kindergarten, Schulplätze, größere Feuerwehr, etc) aufkommen muss. Warum sollte also die Gemeinde durch die Ausweisung als Bauland zugucken wie die Gewinne privatisiert und die Verluste sozialisiert werden?
Konrado
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Re: Ausweisung von Bauland und das Wachstum der Gemeinde

Beitrag von Konrado »

Sie bekommt aber auch dauerhaft mehr Zuweisungen und mehr Steuereinnahmen mit mehr Einwohnern
ExDevil67
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Re: Ausweisung von Bauland und das Wachstum der Gemeinde

Beitrag von ExDevil67 »

Dann werfen sie mal einen Blick auf die finanzielle Lage der Gemeinden bundesweit. Die Zahl der Gemeinden die dauerhaft Überschüsse erwirtschaften dürfte sehr überschaubar sein und dann auch überwiegend darauf beruhen im Ort ein Unternehmen zu haben das dauerhaft gute Zahlen schreibt und entsprechend viel Unternehmenssteuer abführt. Allein über die Zuweisungen aus der EInkommenssteuer wird keiner reich, zumal gerade Neubaugebiete eher junge Familien anziehen und seltener DINKIS.
Chavah
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Re: Ausweisung von Bauland und das Wachstum der Gemeinde

Beitrag von Chavah »

Ja und? Das ist doch nicht entscheidend. Es gibt offensichtlich eine gesetzliche Grundlage (Beschluss Gemeindeparlament), wie die Entwicklung der Gemeinde gestaltet werden soll. Es gibt kein Gesetz, welches eine Gemeinde verpflichtet, hiervon abzugehen, nur, weil jemand anderes dem möglichen Verkäufer mehr bietet. Ob die Gemeinde dann ihr Angebot erhöht oder sich andere Alternativen überlegt, das ist eine ganz andere Frage.

Chavah
MGH
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Re: Ausweisung von Bauland und das Wachstum der Gemeinde

Beitrag von MGH »

Die Gemeinde hat durch das Wachstum weitere Kosten, die sie nach verschiednen Verfahren umlegen kann... Bei Wohngebieten sind zusätzliche KiTas, Schulen usw. (ggf Anteilig) notwendig, der Bauhof braucht ggf ein zusätzliches Fahrzeug, die weiterführenden Straßen müssen ggf. ausgebaut werden usw. Auch wollen die Gemeinden bei größeren Baulandausweisungen Anteile für Einheimischenbauland, Sozialwohnungen usw. sichern.
Die Gemeinde macht bei diesem Grundstücksgeschäft keinen Gewinn, sondern vermeidet nur, letztendlich auf den Folgekosten sitzenzubleiben.
Eine Abwicklung über Ankauf und Weiterverkauf ist hier die "bequemere" weil rechtlich einfachere Lösung.
Man könnte auch über verschiedene Verträge eine Übernahme der Folgekosten, Abwicklung der Erschließung, Bau von Kitas und Sozialwohnungen usw. regeln. Hier gibt es aber viele rechtliche Stolpersteine, da z. B. beim Einheimischenbauland teilweise europarechtliche Vorgaben entgegenstehen oder die Verteilung der Kosten auf mehrere Bauträger dann schwer umsetzbar sind. Manche Kosten sind z. B. nach dem BauGB direkt umlegbar, andere müssen vertraglich vereinbart werden. Um die ganzen Ansprüche dann noch abzusichern müssten Grunddienstbarkeiten oder andere Maßnahmen eingetragen werden, damit alles wasserdicht ist.

Wenn ich dann als Gemeinde Fläche B kaufen kann, "ohne 5 Anwaltskanzleien beauftragen zu müssen", kann dies auch ein gutes Argument für die Ortsentwicklung in eine andere Richtung sein...

Die meisten Bauträger bedienen zu aller Erst den eigenen Gewinnerzielungswunsch und erst danach Wachsttumswünsche. ;-)
ExDevil67
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Re: Ausweisung von Bauland und das Wachstum der Gemeinde

Beitrag von ExDevil67 »

MGH hat geschrieben: 17.09.21, 10:10 Die Gemeinde macht bei diesem Grundstücksgeschäft keinen Gewinn,
Das kann ich mir nicht so ganz vorstellen.
Das wäre ja nur der Fall wenn Verkaufspreis = Kaufpreis+Erschließungskosten wäre und das kann ich mir nicht so ganz vorstellen. Aber ja, dieser Gewinn wäre allenfalls nur ein kurzfristiger bezogen rein auf die Entwicklung des Baugebietes. Sobald man anfängt die genannten Folgekosten einzupreisen wäre das Bauland entweder endgültig unbezahlbar oder die Gemeinde zahlt langfristig drauf.
Chavah
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Re: Ausweisung von Bauland und das Wachstum der Gemeinde

Beitrag von Chavah »

Ich denke, es ist falsch bei der Entwicklung eines ganzen neuen Viertels ausschließlich auf den Kostenfaktor beim Landerwerb für eben dieses Viertel zu schauen und dann von "Schieflage" zu schreiben. In eine Stadtentwicklung spielen eine Reihe von Faktoren rein, die eine Kommune als Eigentümerin zwar steuern kann, eine Einflussnahme auf einen externen Bauträger ist jedoch ungleich schwieriger, wenn nicht sogar unmöglich. Als Beispiele seien nur genannt die Regelungen, dass bereits im Ort Wohnende ein günstiges Grundstück erwerben können, um den Wegzug von Häuslebauern zu verhindern. Oder aber die Förderung von Dienstwohnungen für Mangelberufler (Altenpfleger, Erzieher, u.s.w.), die sich sonst diesen Ort nie leisten könnten. Da gibt es ganz viel und es ist gut, dass die Kommunen sich zunehmend auch dieser Verantwortung bewusst werden. Diese Gestaltungsmöglichkeiten kann eine private Gesellschaft so nicht bieten und will sie auch nicht. Ihre Ausrichtung ist einfach eine andere.

Chavah
MGH
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Re: Ausweisung von Bauland und das Wachstum der Gemeinde

Beitrag von MGH »

Selbst bei Berücksichtigung der direkt zuordenbaren Maßnahmen ergibt sich eine immense Steigerung von Einkaufs- (Feld) zu Verkaufspreis.
Nach Abzug der Straßen- und Grünflächen, Versorgungseinrichtungen (Trafo, Wertstoffe, Sickerrigolen usw.) ist nur noch ein Teil der Flächen übrig, auf diese kleineren Flächen sind dann die Kosten für Erschließung, Ausgleichsflächen, Anlegen der Grünflächen uvm. umzulegen.
Flächenanteile für sozialen Wohnungsbau und öffentliche Einrichtungen lassen sich noch relativ gut aus dem "Topf" entnehmen und umlegen. Wenn hier aber schon mehrere Investoren mit unterschiedlichen Preisvorstellungen mitverhandeln, ist das nicht einfacher... Für Wohnungen für Mangelberufe oder Einheimische ist es noch schwieriger.

Da die Folgekosten eben nicht konkret ermittelbar sind (Zahl der Kinder im Baugebiet??) und oft erst jahre bis Jahrzehnte danach anfallen (Seniorenheim), ist es hier schwieriger, diese "bezahlt" zu bekommen. Wenn schon die zeitnah planbaren Auswirkungen einkalkuliert werden, explodiert der Preis...
Jim Panse
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Re: Ausweisung von Bauland und das Wachstum der Gemeinde

Beitrag von Jim Panse »

Die Wertsteigerung beruht nicht auf dem "Markt", sondern auf einer Entscheidung der Gemeinde (von "Ackerland" zu "Bauland"). Dies stellt auf Seiten den Eigentümers einen leistungslosen Gewinn dar, den die Gemeinde nun entweder ganz bzw. teilweise abschöpfen oder andererseits verhindern möchte. Der Planwertausgleich ist auf kommunaler Ebene aber schon gängige Praxis.

Gruß
jp
in dubio pro leo!
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