ererbte Immobilien günstig weiter geben

[blue cloud]

Elvis ist gestorben und hat seiner Tochter neben Talern auch Haus und Hof vererbt.
Reichlich Erbschaftssteuern musste sie zahlen….
Ältere Mietshäuser, die einer ständigen Pflege und Restauration bedürfen, sollen sie völlig überfordern, selbst das Organisieren von Handwerkern ist schon ein Problem. Schriftkram wie Nebenkostenabrechnungen, Steuerklärungen sollen sie völlig aus der Bahn werfen….
Also braucht sie 24/7 Hilfe von Verwandten.

Wenn sie jetzt die Objekte innerhalb der Familie zu besonders günstigen Konditionen abgibt, damit alles in der Familie bleibt, wäre es eine Lösung.
Gibt es eigentlich steuerliche Fristen für einen Weiterverkauf der ererbten Immobilien?
Sagen wir die Immos sollen 350 tsd. Wert sein und werden in der Familie für schlappe 100 Tsd. oder so….weitergegeben.
Toleriert dies das FA, auch im Hinblick auf Grunderwerbssteuer?
Übersehe ich etwas?

[ExDevil67]

Fristen gibt es afaik keine die ein Erbe einhalten muss beim Weiterverkauf. Bezüglich der Spekulationsfrist dürfte das auch entspannt zu sehen sein da afaik diese ab Kauf durch den Erblasser gerechnet werden.
Was hier allerdings übersehen wird ist die im Raum stehende Schenkungssteuer. AFAIK wird diese bei zu großen Differenzen zwischen Marktwert und notariellem Kaufpreis auf eben diese Differenz erhoben.

[hambre]

Gibt es eigentlich steuerliche Fristen für einen Weiterverkauf der ererbten Immobilien?

Nein

Toleriert dies das FA, auch im Hinblick auf Grunderwerbssteuer?

Ja, denn beim Verkauf in gerader Linie ist ohnehin keine Grunderwerbsteuer fällig.

Wird die Immobilie dagegen nicht in gerader Linie verkauft, sondern z.B. an Geschwister, dann ist Schenkungssteuer fällig, die deutlich höher ist als die Grunderwerbsteuer.

[blue cloud]

Danke für die ersten Hinweise.
Die derzeitige Rechtslage verpflichtet ja den Erben, die energetischen Maßnahmen innerhalb von 2 Jahren umzusetzen.

Ich unterstelle, dass dies für ein Objekt wirtschaftlich nicht ansatzweise sinnvoll ist und daher das Objekt eigentlich nur noch abgebrochen werden kann. Als gedanklicher Ansatz Wohnfläche ca. 90 qm, davon 50 % verfallen und nicht nutzbar. Instandsetzung soll sämltiche Werte übersteigen....

Ich unterstelle für das weitere Objekt einen Rep. stau samt energetischer Maßenahmen von 1/4 Million.

Wenn jetzt beispielhaft der Vetter der aktuellen Besitzerin die Objekte zum "Familenpreis" bekommen würde, wäre sofort eine Schenkungssteuer für einen ermitteelbaren Differenzbetrag fällig?

[ExDevil67]

Ja, wäre sie. Denn auch für ein Haus das objektiv das nur abgerissen werden kann, lässt sich ein marktüblicher Wert ist. Und wenn der am Ende nur auf Grundstückswert - Abrisskosten lautet.

[lottchen]

Ich unterstelle, dass dies für ein Objekt wirtschaftlich nicht ansatzweise sinnvoll ist und daher das Objekt eigentlich nur noch abgebrochen werden kann.

Also mir der Argumentation wird man wohl nicht weit kommen. Danach dürfte jeder zweite Hausbesitzer in D sein Haus abreißen wollen/müssen weil er die energetischen Maßnahmen nicht umsetzen kann.

[blue cloud]

Danke,
gedankliche Idee könnte mithin sein, Haus 1 abzureißen und dann halt nur das Grundstück in der Familie (günstig) zu veräußern.

Wäre bei der weiteren Immobilie (theoretisch) denkbar, den Wert aus der Erbschaftssteuerschätzung (noch aktuell) anzusetzen und dann von einem Fachmann, z.B. Architekten den Rep,stau infolge beispielhaft unbewohnter Wohnungen - nicht bezugsfertig-, und die zwingend erforderlichen Energiemaßnahmen wertmäßig zu deklarieren, um so ggf. zu einem familiären oder deutlich günstigeren Verkaufspreis zu kommen?

Danke.

[hambre]

Wäre bei der weiteren Immobilie (theoretisch) denkbar, den Wert aus der Erbschaftssteuerschätzung (noch aktuell) anzusetzen und dann von einem Fachmann, z.B. Architekten den Rep,stau infolge beispielhaft unbewohnter Wohnungen - nicht bezugsfertig-, und die zwingend erforderlichen Energiemaßnahmen wertmäßig zu deklarieren, um so ggf. zu einem familiären oder deutlich günstigeren Verkaufspreis zu kommen?

Der Wert aus der Erbschaftsteuererklärung sollte den Reparaturstau bereits berücksichtigen, denn andernfalls zahlt man zu viel Erbschaftsteuer.

Das gilt für die erste Immobilie genauso. Wer bereit ist Erbschaftsteuer auf Basis eines Wertes von 350.000€ zu zahlen, obwohl diese nur einen Wert von 100.000€ hat, der muss wohl in Geld schwimmen.

[blue cloud]

Danke, soweit ich das verstanden habe, spielt bei der Bewertung eines MFH neben dem Bodenrichtwert udn den Mieteinnahmen nur die Ausstattung eine Rolle, also einfachst, einfach, Basis, zeitgemäß usw.
Wenn einzelne Wohnungen nicht vermietet und aktuell nicht vermietbar sein, keine Heizung, Technik 50er jahre etc und erhebliche Umbaumaßnahmen erforderlich sind, wird dies aber anscheinend nicht berücksichtigt.

[bavarian tax collector]

Wäre bei der weiteren Immobilie (theoretisch) denkbar, den Wert aus der Erbschaftssteuerschätzung (noch aktuell) anzusetzen

Nein, denn für die ErbSt wird der Grundbesitzwert nach §§157 ff BewG festgestellt, für die Übertragung auf nahe Angehörige ist der gemeine Wert nach § 9 BewG maßgeblich!

taxpert

[hambre]

Wenn einzelne Wohnungen nicht vermietet und aktuell nicht vermietbar sein, keine Heizung, Technik 50er jahre etc und erhebliche Umbaumaßnahmen erforderlich sind, wird dies aber anscheinend nicht berücksichtigt.

Wenn man den vom Finanzamt geschätzten Wert für zu hoch hält, dann besteht die Möglichkeit, mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens einen niedrigeren Wert nachzuweisen.

[blue cloud]

Danke für den Quellenhinweis!

Ich sehe damit kaum noch Spielraum bei dem Beispiel, denn "günstige Überlassung" zwischen Nichte und Onkel oder Vetter sind damit nicht einschlägig.

Wenn ich das Beispiel zu Ende spinnen und es mit simplen Zahlen füllen darf, geht es doch letztlich nur um die Grunderwerbssteuer und damit über einen überschaubaren Betrag?

Wert 500 Tsd.
Verkaufspreis 100 Tsd.
Für die Grunderwerbssteuer werden 500 tsd. angesetzt. NRW mithin 6,5 % Also rund 32.500 anstatt (fiktiv) 6.500 Euronen

Oder übersehe ich etwas?


Gleiches würde dann vermutlich auch dann gelten, wenn man innerhalb der obigen Beispielfamilie Immobilien tauschen würde - ohne weiteren finanziellen Ausgleich. Auch dann wären wohl die Verkehrswerte einschlägig.

Erneut Danke für die Hinweise für meine Gedankenspielerei.....

[ExDevil67]

geht es doch letztlich nur um die Grunderwerbssteuer und damit über einen überschaubaren Betrag?

Wert 500 Tsd.
Verkaufspreis 100 Tsd.
Für die Grunderwerbssteuer werden 500 tsd. angesetzt. NRW mithin 6,5 % Also rund 32.500 anstatt (fiktiv) 6.500 Euronen

Oder übersehe ich etwas?

Ja, da wird was übersehen. Das nämlich die Differenz zwischen Wert und Verkaufspreis eine Schenkung darstellt und auf diese dann entsprechend Schenkungssteuer erhoben wird.

[hambre]

Oder übersehe ich etwas?

Ja, für die Grunderwerbsteuer werden nur 100.000€ angesetzt, mithin fallen 6.500€ Grunderwerbsteuer an.

Auf die restlichen 400.000€ fällt Schenkungssteuer an. Bei einem Verkauf an die Nichte wären das 95.000€. Insgesamt fallen dann Steuern in Höhe von 101.500€ an.

Gleiches würde dann vermutlich auch dann gelten, wenn man innerhalb der obigen Beispielfamilie Immobilien tauschen würde

Nein, der Gegenwert des Tauschobjektes gilt als Kaufpreis und unterliegt somit der Grunderwerbsteuer und nicht der Schenkungssteuer.

[blue cloud]

herzlichen Dank