Frage zum Recht auf Begrünung

[Gebrandmarkter]

Für den theoretischen Fall, dass eine Teilungserklärung sagt: "Der Eigentümer ist berechtigt, auf seine Kosten die Dachterrassenfläche statt des Holz- oder Plattenbelages extensiv zu begrünen" habe ich folgende Frage: Wer muss für die Kosten aufkommen, dass dieses Recht (Begrünung) ausgeübt werden kann? Der Eigentümer? Oder die Gemeinschaft?

Damit meine ich alle hinreichenden Maßnahmen (ob nur Sanierung oder auch Ertüchtigung), die nötig sind, damit man z.B Wurzelschutzbahnen aufbringen und dann begrünen kann? Wobei das im Prinzip ja auch für Holz oder Plattenbelag gilt, nur belastet die Begrünung das Dach vermutlich mehr als ein Holzbelag.

Gruß und vielen Dank für eine Einschätzung!

[lottchen]

Steht doch da:

auf seine Kosten

[Gebrandmarkter]

Steht doch da:

Ja. Begrünen. Das ist klar. Aber zwischen einem Dach und einem Dach auf dem man auf eigene Kosten begrünen kann liegt halt noch ein Schritt mehr. Und zwar ein Dach, welches auch dazu geeigent ist. Der Vorgang der Begrünung schließt die Ertüchtigung/Sanierung nicht mit ein m.E.

[ktown]

Gibt es den Erkenntnisse, dass das Dach vorher saniert werden müsste (weil es im Nachgang Mehrkosten verursachen würde)?
Gibt es Informationen, dass der derzeitige Dachaufbau die Verkehrslast eines Gründaches nicht aufnehmen kann?

[Gebrandmarkter]

Ja die gibt es. Mehrere Dachdecker haben das Dach inspiziert und es als Sanierungsbedürftig eingestuft. Aussage war, dass die Dachhaut der Last nicht stand hält.

[ktown]

Wenn das Dach einer Sanierung bedarf, dann ist das ein Punkt der eines Beschlusses der WEG bedarf.
Im Zuge der Sanierung kann dann der Eigentümer den Anteil für das Gründach übernehmen.

[lottchen]

Wenn das Dach aus Altersgründen saniert werden muss wäre die WEG zuständig. Wenn in dem Zusammenhang gleich die Begrünung erfolgen soll müsste der einzelne Eigentümer die Zusatzkosten dafür übernehmen. In dem Zusammenhang wäre es klug dann auch gleich mit der WEG zu klären, wie mit zukünftigen Schäden am Dach verfahren wird. Wenn z.B. irgendwo Wasser reinläuft muss dann erst mal die ganze Begrünung in der Ecke abgebaut werden um zu schauen, wo das Problem ist um es beheben zu können. Wer trägt die Mehrkosten für den Rückbau und Wiederaufbau? Und was ist wenn die Begrünung Schuld ist am Schaden? Was ist wenn nicht klar ist ob die Begrünung Schuld ist? Da sind zukünftige Auseinandersetzungen vorprogrammiert. Man könnte das Gründach auf die WEG übertragen. Nur dürften die wenigstens der EIgentümer daran ein Interesse haben.

[ktown]

Naja mit der richtigen Argumentation kann man auch einer WEG ein Gründach schmackhaft machen.

[Gebrandmarkter]

Wenn das Dach einer Sanierung bedarf, dann ist das ein Punkt der eines Beschlusses der WEG bedarf.

Ja das seh ich auch so.

Im Zuge der Sanierung kann dann der Eigentümer den Anteil für das Gründach übernehmen.

Ok, aber was genau heißt das? So lässt sich das in einer Versammlung ja nicht beschließen.

Naja mit der richtigen Argumentation kann man auch einer WEG ein Gründach schmackhaft machen.

Hmm. Ja.. Ich fürchte aber, dass Dinge, die Geld kosten und aus Sicht der Gemeinschaft nicht unbedingt Notwendig sind nicht gemacht werden.

Wenn in dem Zusammenhang gleich die Begrünung erfolgen soll müsste der einzelne Eigentümer die Zusatzkosten dafür übernehmen.

Nehmen wir mal das Beispiel Holz. Dieses erfordert vielleicht jetzt gerade keine Sanierung. Aber eine Begrünung halt schon, weil die Belastung größer ist. Es besteht halt eine Abhängigkeit der Maßnahme zu dem, was ich als Wähler dessen, was auf dem Dach gemacht wird, wähle (Holz oder Gründach). Also wird die WEG immer sagen: Dann mach doch Holz.
Aber das ist halt die Krux. WENN ich mich im Rahmen meiner Enscheidungsfreiheit dazu entschließe ein Gründach zu wählen, dann hat die Gemeinschaft mehr Kosten zu tragen, wenn man davon ausgeht, dass sie mich aufgrund der Teilungserklärung dazu befähigen muss.

In dem Zusammenhang wäre es klug dann auch gleich mit der WEG zu klären, wie mit zukünftigen Schäden am Dach verfahren wird. Wenn z.B. irgendwo Wasser reinläuft muss dann erst mal die ganze Begrünung in der Ecke abgebaut werden um zu schauen, wo das Problem ist um es beheben zu können. Wer trägt die Mehrkosten für den Rückbau und Wiederaufbau? Und was ist wenn die Begrünung Schuld ist am Schaden? Was ist wenn nicht klar ist ob die Begrünung Schuld ist? Da sind zukünftige Auseinandersetzungen vorprogrammiert. Man könnte das Gründach auf die WEG übertragen. Nur dürften die wenigstens der EIgentümer daran ein Interesse haben.

Ja genau. Das sind alles Fragen. Die würden sich nicht stellen, wenn es so wäre, dass die Gemeinschaft die Vorraussetzung für die Begrünung schaffen muss und diese auch bezahlen muss.

Letztlich lese ich den Satz: du darfst begrünen... Kann ich aber halt nicht... Also kann ich mein Recht nicht ausüben. Aber muss ich dafür Sanierungen am Gemeinschaftseigentum aus meiner Tasche bezahlen? Irgendwie kommt mit das falsch vor.

[Dummerchen]

Letztlich lese ich den Satz: du darfst begrünen... Kann ich aber halt nicht... Also kann ich mein Recht nicht ausüben. Aber muss ich dafür Sanierungen am Gemeinschaftseigentum aus meiner Tasche bezahlen? Irgendwie kommt mit das falsch vor.

Wenn für die gewünschte Begrünung des Daches Umbaumassnahmen erforderlich sind, z.B. eine Verstärkung der Dachkonstruktion wegen der erhöhten Last, stellt das keine Sarnierungsmassnahme dar, die die WEG bezahlen muss. Das gehört in meinen Augenzu den Kosten der gewünschten Begrünung und der Eigentümer muss dies aus eigener Tasche zahlen.

[lottchen]

WENN ich mich im Rahmen meiner Enscheidungsfreiheit dazu entschließe ein Gründach zu wählen, dann hat die Gemeinschaft mehr Kosten zu tragen, wenn man davon ausgeht, dass sie mich aufgrund der Teilungserklärung dazu befähigen muss.

Die WEG muss Dich nicht dazu befähigen. Die WEG muss es Dir erlauben. Wie Du das machst ist Deine Sache. Die Mehrkosten sind dann Dein Problem....Ich sehe das Problem nicht beim Bau. Da musst Du eben in den sauren Apfel beißen und die Mehrkosten tragen wenn Du das Gründach haben willst. Das Problem sehe ich bei zukünftig auftretenden Mängeln und Sanierungen. Wer dann wofür genau zuständig ist. Man muss ja auch mal 20-30 Jahre weiter denken und nicht nur an die nächsten 5 Jahre.

[Gebrandmarkter]

Vielleicht sollte ich noch folgende Annahmen hinzufügen:
Das Dach, so wie es nach der Fertigstellung des Baus war, ermöglichte die Begrünung ohne weiteres. Sowohl in Statik als auch in Haltbarkeit der Dachhaut.
Aber weil es seit 20 Jahren nicht mehr saniert wurde, erlaubt es die Begrünung halt eben nicht in diesem Zustand.

[ktown]

Ok, aber was genau heißt das? So lässt sich das in einer Versammlung ja nicht beschließen.

Mehrkosten zum normalen Flachdachaufbau gehen zu Lasten des Eigentümers der dieses Gründach haben will.

Hmm. Ja.. Ich fürchte aber, dass Dinge, die Geld kosten und aus Sicht der Gemeinschaft nicht unbedingt Notwendig sind nicht gemacht werden.

Die Instandhaltung- und Sanierungskosten sind über die Lebensdauer eines Gründaches für die WEG bedeutend geringer (da die Pflegekosten des Gründaches ja vom Eigentümer zu tragen sind).

Die würden sich nicht stellen, wenn es so wäre, dass die Gemeinschaft die Vorraussetzung für die Begrünung schaffen muss und diese auch bezahlen muss.

Wenn das jetzige Dach nicht komplett saniert werden muss, dann muss die WEG überhaupt nix.

[Verpflichteter]

Vielleicht sollte ich noch folgende Annahmen hinzufügen:
Das Dach, so wie es nach der Fertigstellung des Baus war, ermöglichte die Begrünung ohne weiteres. Sowohl in Statik als auch in Haltbarkeit der Dachhaut.
Aber weil es seit 20 Jahren nicht mehr saniert wurde, erlaubt es die Begrünung halt eben nicht in diesem Zustand.

Mal als Annahme ich wäre in der WEG Mitglied, dann würde ich sagen: mach.
Die vorhanden Dachhaut hat noch eine zu erwartende Nutzungzeit von 10 a, du kannst ja bis dahin warten.
Wenn nicht, mach auf eigene Kosten eine neue "Haut".
Die Mehrkosten sind marginal.

Wird wird es notwenig Gemeinschaftshaut zu bearbeiten, entferne die Gründach, so dass die Haut ohne Mehrkosten durch die WEG bearbeitet werden kann.

So einfach.

[Gebrandmarkter]

Mehrkosten zum normalen Flachdachaufbau gehen zu Lasten des Eigentümers der dieses Gründach haben will.

Ja genau. Das trifft halt den Punkt. Der "normale" Aufbau reicht lt. Aussage des Dachdeckers ja eben aus. Aber um diesen wiederherzustellen (also den Aufbau so wie er nach Bauabschluss war, also soll heißen in erster Linie eine Dachhaut, die nicht reisst, wenn man da 300kg/m² drauf packt), müsste man halt den Ursprungszustand zumindest zum Teil wiederherstellen.

Und da liegt die Krux. Man kann das Dach auch immer und immer wieder pflicken und sagen: ist doch in Ordnung so ("ist dicht"). In der Tat bin ich mir noch nichmal sicher, ob der Aufbau im aktuellen Zustand eines Holzbelages aushalten würde (vorher war da ein Holzbelag drauf, der auf do Standfüßen stand, ähnlich wie bei einer Küche -> also nicht invasiv).

Wenn für die gewünschte Begrünung des Daches Umbaumassnahmen erforderlich sind, z.B. eine Verstärkung der Dachkonstruktion wegen der erhöhten Last,

Das ist lt. Statikgutachten nicht nötig. Das Dach an sich hält es aus.

Ich hab ja gar kein Problem Kosten zu übernehmen. Aber ich finde bevor man sowas überlegt muss man halt erstmal wissen, wie denn die Aufteilung grundsätzlich geregelt ist. Danach kann man je gern über eine Kostenteilung sprechen. Aber wenn ich eure Hinweise richtig deute, ist dies anscheinend nicht eindeutig.

Ich nehme mit, dass die folgende Aussage so nicht getätigt werden kann (korrekt?):
Die WEG muss das Dach (so wie ursprünglich auch vorhanden) bis zur Oberkante Dachhaut wiederherstellen, sodass ich ein Unternehmen bauftragen kann, welches auf meine Kosten Wurzeschutzbahnen und Begrünung aufbringt, unter der Annahme, dass es dies im Ursprünglichen Zustand ausgehalten hätte.