Baumängel des Nachbarn A beschädigen Mauer des Nachbarn B

[Pumucklll]

Folgende fiktive Sachlage in einer hessischen Gemeinde und Entschuldigung für den langen Text:

2 Baugrundstücke A und B in Hessen nebeneinander, beide Hanglage von Nord nach Süd steigend, A östlich, B westlich.
1981 wird B mit Wohnhaus bebaut, A ist Wiese.
Nachbar B koffert östlich seines Hauses bis Grenze von A seinen Hof niveaugleich zu Haus und Strasse aus.
B gräbt nach mündlicher Vereinbarung mit A (Dorf, Handschlag gilt) von Grundstück A einen Meter Erde auf Hoflänge von B ab als Arbeitsraum für den Bau einer Mauer.
B baut auf seinem Grundstück 5 cm von Grenze zu A entfernt eine Mauer. Der Abstand von 5 cm zur Grenze soll Raum für Isolierungsmaterial der Mauer sicherstellen.
A verzichtet auf ursprünglicher Herstellung seines Grundstücks; die von B abgegrabene Erde bleibt auf Grundstück A liegen.
Die von B gebaute Mauer steht auf östlicher und westlicher Seite seit deren Bau völlig frei.
1990 verkauft A sein Baugrundstück an C. Dieser kauft das Baugrundstück A (ab dann C) mit völlig freistehender Mauer von B und der auf A liegenden Erde, die B 1981 abgegraben hatte.
C wird1992 mit Wohnhaus bebaut. Die Aussenanlage von C ist noch nicht in Arbeit.
B kommt 1994 aus dem Urlaub und sieht, daß die Aussenanlage von C fertig ist:
auf Länge von 9 Metern sind Blechplatten an die Mauer von B von Nord nach Süd geschraubt. Die Blechplatten befinden sich vollständig auf Grundstück B.
Dann folgen Winkelsteine von Ost nach West als Begrenzung einer Erdanschüttung an die Mauer von B. Der westlichste Winkelstein ist 4 cm auf Grundstück B.
Die Erdanschüttung an die Mauer von B ist 7 Meter lang; 5cm x 7 Meter befinden sich auf Grundstück B. Höhe der Erdanschüttung 120 bis 180 cm von Nord nach Süd.
Der nördliche Grenzstein zwischen Bürgersteig und den Grundstücken A und C ist verschwunden. Dort liegen jetzt Verbundsteine von C.
C hat von B weder die mündliche noch schriftliche Erlaubnis oder Einwilligung für Maßnahmen erhalten, die das Grundstück B betreffen..
B nimmt den von C geschaffenen Zustand hin um die gute Nachbarschaft zu erhalten.
Bis 2015 sind schon sehr viele Risse in der Mauer von B, Putz bröckelt ab, der Sockelbereich verfärbt sich auf einer Höhe von 15 cm auf ganzer Mauerlänge schwarz.
B weist C 2020 auf die immer mehr zahlreicher werdenden Mauerschäden hin und fragt ihn, ob er bei seiner Gartengestaltung 1994 alle Bauvorschriften beachtet hat.
C hat angeblich keine Ahnung, weiß auch nichts von dem fehlenden Grenzstein und lehnt jede Verantwortung für die Mauerschäden ab.
B beantragt 2023 eine erneute amtliche Grenzfeststellung mit Setzen eines nördlichen Grenzpunktes zwischen Bürgersteig und Grundstücken A und C.
Anschließend beauftragt B einen Gutachter mit der Schadenanalyse. Dieser stellt fest:

die Mauer ist "statisch nicht nachweisbar"; sie ist durch die Erdanschüttung des C nicht standfest und einsturzgefährdet. Entweder wird sie baldigst entfernt, oder die Mauer muß abgerissen werden.
Die vorgeschriebene Drainage nach DIN in der Erdanschüttung an der Mauer fehlt.
Die Mauer wurde vor der Erdanschüttung von C nicht isoliert. Nässe dringt in die Mauer ein mit allen negativen Folgen.
Die Terrasse von Haus C ist mit Verbundsteinen und Gefälle zur Mauer B belegt. Es gibt keine Ablaufrinne mit Kanalanschluß entlang der Mauer, deshalb dringt wild abfließendes Wasser über die Verbundsteine des C in die Mauer von B ein.

C argumentiert, das Gutachten sei kein Beweis, daß die festgestellten Baumängel ursächlich für die Mauerschäden von B sind.
B überlegt nun, welche grundsätzliche Vorgehensweise für die Vermeidung weiterer Mauerschäden sinnvoll ist, und vor allem wie er den Abriß der Mauer verhindern kann.

Die eindringende Feuchtigkeit in die Mauer ist keine einmalige Sache, also sollte - auch nach einigen Jahrzehnten - keine Verjährung eingetreten sein, weil die Störung und damit der Anspruch des B auf Behebung der von C verursachten Nässeschäden nach jedem Feuchteeintritt neu entsteht. Ist diese Auffassung rechtskonform?

Könnte B den drohenden Abriß der Mauer verhindern, wenn er C auf Grundlage des § 908 BGB verklagt? Deren mangelnde Standfestigkeit beruht laut Gutachten ausschließlich auf der Erdanschüttung durch C. Der Urheber der Anschüttung ist namentlich bekannt und könnte für die Mängelbeseitigung in Anspruch genommen werden.

[ktown]

Könnte B den drohenden Abriß der Mauer verhindern, wenn er C auf Grundlage des § 908 BGB verklagt? Deren mangelnde Standfestigkeit beruht laut Gutachten ausschließlich auf der Erdanschüttung durch C.

Meines Erachtens nein. Wären beim Bau der Mauer alle Arbeiten beendet worden hätte es den jetzt entstehenden Erdruck auch gegeben. Ob C den B hätte darauf hinweisen müssen, dass er seine Außenanlage ausführen wird und somit der Arbeitsraum wieder verfüllt wird. Ich denke im guten nachbarschaftlichen Verhältnis wäre das von Vorteil gewesen. Ansonsten war dieser Fakt ja schon seit 1992 absehbar. Oder ging B davon aus, dass der Arbeitsraum weiterhin Bestand hätte und somit dem C Grundstücksfläche enteignet wird?
Zum Thema Oberflächenwasser:

In allen Baugebieten ist es zwischenzeitlich Pflicht, dass Oberflächenwasser auf dem Grundstück versickern soll. Demnach ist

Es gibt keine Ablaufrinne mit Kanalanschluß

nur eine Ursachenbeschreibung und keine Beschreibung eines Mangels.
Der Zustand der Mauer wurde nur durch das mehr an Wasser beschleunigt.

Man sollte also die eigene mangelhafte Ausführung nicht dem C anlasten.

[ExDevil67]

Im Übrigen klingt das ganze nach einem Fall für einen Anwalt. Egal wer nun am Ende was bezahlen muss, das ganze klingt teurer als 5000 € und wäre damit in jedem Fall ein Fall für das Landgericht vor dem ohne Anwalt nix geht. Da schadet es nicht wenn der Anwalt die Geschicht vom Beginn komplett kennt.

[ralph12345]

Der natürliche Geländeverlauf ist das Maß aller Dinge. So wie sich das hier liest, hat B ordentlich abgegraben und es versäumt, den entstehenden Erddruck mit einer geeigneten Mauer ordentlich abzutragen. Stattdessen hat er auf Grundstück A für Entlastung gesorgt, indem er hier auch gleich mit abgegraben hat. Das ist grober Pfusch. Wenn C nun die natürliche Oberfläche wieder herstellt und die Mauer von A das nicht aushält, ist das nicht die Schuld von C.

[Pumucklll]

@Ktown: wie ist der zweite Satz zu verstehen? Die Arbeiten an der Mauer waren bis auf die Isolierungsmaßnahmen beendet. Isoliert wird eine Mauer üblicherweise erst dann, wenn sie mit Erde oder anderem Material bedeckt wird. Steht sie frei, bleibt sie in Abhängigkeit des verwendeten Baumaterials genau so stehen, wie sie geschaffen wurde.
A hatte mit B 1981 vereinbart, daß die endgültigen Arbeiten (Isolierung z.B.) an der Mauer gemeinsam mit B abgesprochen werden, nachdem A sein Haus gebaut hat und mit den Arbeiten für seine Aussenanlage beginnen will. Hätte A sein Grundstück 1990 nicht an C verkauft und das geplante Haus gebaut, wären bei der Aussengestaltung nur zwei Alternativen sinnvoll gewesen: bei Variante 1 gräbt A auch den Rest der von B bereits abgegrabenen Erde (etwa 2 Meter) bis zu seinem Haus ab und macht aus der entstehenden Freifläche eine Terrasse. Als Ergebnis steht die Mauer von B nach wie vor frei ohne jeglichen Erddruck. A und B können vereinbaren, ob sie verputzt, begrünt oder sonstwie verschönt wird. B würde die Kosten dafür übernehmen, weil die Mauer vollständig auf seinem Grundstück steht, und auf diesem noch 5 cm Platz bis zur gemeinsamen Grenze frei sind. A hätte also keinen Zentimeter seines Grundstücks verloren. Insofern besteht bei Ihrer Meinung ein Denkfehler, weil C Gelände von B okkupiert hat und nicht umgekehrt.
Bei Variante 2 verfüllt A den von B geschaffenen Arbeitsraum wieder mit Erde und gleicht ihn an sein Haus an. B übernimmt die Kosten für die Isolierung der Erde von der Mauer gegen eindringende Feuchtigkeit. Abhängig von der geplanten Höhe der Erdanschüttung sind keine weiteren Maßnahmen erforderlich, weil die Mauer dank Isolierung nicht geschädigt wird. Ist die Erdanschüttung jedoch höher als einen Meter, muß A Winkelsteine oder ähnliches vor die von B angebrachte Isolierung setzen, damit der durch seine Anschüttung erneut geschaffene Erddruck abgefangen und die Mauer von B ihre Standsicherheit nicht verliert.
Die Mauer wurde exakt so gebaut, wie sie gemeinsam von A und B vereinbart wurde; nach dem Bau der Mauer hätte sich A bei der Gestaltung seiner Aussenanlage auch an diese Vereinbarungen halten müssen, wenn er einen Erddruck erzeugt, dem die Mauer des B nicht gewachsen ist. Zum Zeitpunkt der Vereinbarung von A und B war nicht abzusehen, daß A auf den geplanten Hausbau verzichten und sein Grundstück an C verkaufen wird. Nach dem Hausbau 1992 teilte C dem B nicht mit, wie er seine Aussenanlage gestalten will. B war durchaus verwundert, daß C sie ausgerechnet während der mehrwöchigen Abwesenheit des B fertigstellt, vor allem wegen des plötzlich fehlenden Grenzsteines zwischen den beiden Grundstücken.
C hat von seinem Haus Verbundsteine mit Gefälle Richtung Mauer von B verlegt, sodaß wild abfließendes Wasser (Regen) in die Mauer von B eindringen kann. Inwiefern ist dies "die eigene mangelhafte Ausführung des B, die nicht dem C anzulasten ist?" Hätte C dort keine Verbundsteine verlegt, würde Regen im Erdreich versickern und die Mauer nicht schädigen. Dazu HNRG § 26: "Der Eigentümer und die Nutzungsberechtigten eines Grundstücks müssen ihre baulichen Anlagen so einrichten, dass 1. Niederschlagswasser nicht auf das Nachbar-grundstück tropft oder nach diesem abgeleitet wird und 2. Niederschlagswasser, das auf das eigene Grundstück tropft oder abgeleitet ist, nicht auf das Nachbargrundstück übertritt." Dazu erläutert wird a.a.O: "die Eigentümerin oder der Eigentümer eines Grundstücks darf den Abfluss des wild abfließenden Wassers von ihrem oder seinem Grundstück auf das Nachbargrundstück nicht durch eigene Wirkungen verstärken oder dessen Zufluss von anderen Grundstücken auf ihr oder sein Grundstück verhindern, wenn dadurch die anderen Grundstücke erheblich beeinträchtigt werden."
@exdevil67: B wird sich sicher anwaltlicher Hilfe versichern müssen. Es kann aber nur klug sein, schon im Vorfeld verschiedene Meinungen zu hören und diese zu durchdenken.
@Ralph12345: der natürliche Geländeverlauf welchen Zeitpunktes? Als A das Grundstück noch als Wiesenfläche/Ackerland von seinen Eltern erbte? Als das Ackerland zum Baugebiet umgewidmet und erschlossen wurde mit allen zugehörigen - auch erdbewegenden - Maßnahmen? Als A das Grundstück an C in dem Zustand verkaufte, den A mit B vereinbart hatte? C hat für das Setzen der Winkelsteine zwischen seinem Haus und der Mauer von B weitere Erde im Anschluß an die bereits von B abgegrabene Erde entfernen müssen, die danach so wieder aufgefüllt wurde, daß es zum Haus und den Winkelsteinen paßt. C hat also ebenfalls den zuletzt vorhandenen Geländeverlauf erheblich verändert. Wieso ist die Abgrabung von B "grober Pfusch"? Es gab nach dem Bau der Mauer keinen Erddruck, weil die Mauer vereinbarungsgemäß völlig frei stand. Ist in einem Gesetz oder Verordnung bestimmt, daß sich die Eigentümer zweier Baugrundstücke nicht absprechen dürfen, wie sie ihre Grundstücke in gegenseitigem Einvernehmen gestalten wollen, solange keine baurechtlichen Vorgaben verletzt werden? In den wenigsten Fällen dürfte nach den Bagger- und Planierarbeiten für einen Hausbau der unmittelbar vorherige "natürliche Geländeverlauf" des Baugrundstücks noch bestehen oder nachweisbar sein. Ich kenne keinen Bauherrn, der vor den Baumaßnahmen sein Grundstück hat topographisch vermessen lassen. Muß der spätere Käufer eines vom vorigen Eigentümer "modifizierten" Grundstücks dies nicht in der zum Kaufzeitpunkt vorliegenden Form hinnehmen? Falls ihm das nicht paßt, muß er es ja nicht kaufen.

[ktown]

Ihre Ausführungen sind alle letztlich unerheblich. Weil B niemanden dazu zwingen kann (auch wenn er die Kosten dafür übernimmt) sein Geländen nach den Wünschen von B herzustellen. B war derjenige der den natürlichen Geländeverlauf verändert hat und deshalb ist er auch für alle weiteren Sachverhalte zuständig, Er muss seine Mauer so errichten, dass sie dem Erddruck, bei normalem Geländeverlauf, standhält. Er muss seine Mauer abdichten und letztlich auch nun die Folgeschäden selbst tragen.
Mögliche Vereinbarungen zwischen A und B haben nur dann bestand, wenn sie beweisbar rechtlich vereinbart wurden. Diese Vereinbarungen gehen jedoch nicht automatisch durch den Verkauf auf C über.

Übrigens wird der natürliche Geländeverlauf nicht durch B und seinen Eingriff angepasst. Üblicherweise sind die Geländehöhen in einem Bebauungsplan festgelegt. Enthält ein Bebauungsplan keine Festsetzung zur Geländeoberfläche und liegt weder ein Gebot noch eine entsprechende Baugenehmigung vor, ist auf die natürliche Geländeoberfläche abzustellen. Entscheidend ist dabei das Geländeniveau, das vor Durchführung der in Rede stehenden Baumaßnahme vorgefunden wird.

[ralph12345]

B hat einen Hang abgetragen und eine statisch nicht ausreichende, zudem offenbar nicht wasserdichte Mauer gebaut. Dass die Stadt A darauf verzichtet, die Abgrabung auf Grundsück A danach wieder zu verfüllen, bedeutet nicht, dass ein Käufer C nun plötzlich die Verantwortung für diesen Murks übernimmt.
Wenn C die Lücke auffüllt, ist das keine Anschüttung oder Aufschüttung sondern erstmal die Wiederhestellung des natürlichen Verlaufs des Geländes.
Immerhin hat C dann wohl trotzdem auf eigene Kosten den Abhang mit L-Steinen gesichert, da könnte B maximal dankbar sein. Dass die Mauer den Erddruck und das Wasser nicht aushält, ist nicht Cs Problem. C darf kein Wasser auf Bs Grund ableiten. Dass die Mauer keine Erdfeuchte verträgt, ist Bs Problem.

Cs Problem wird das erst dann, wenn zusätzlich zu sagen wir 2m Abgrabung durch B, C nun noch 1m oben aufschüttet, so dass da nun ein 3m Abhang entsteht. Dann wäre B in der Beweispflicht, dass seine Mauer den Erddruck von 2m (bebaut mit Haus) aushält und die 1m das Problem darstellen.

Kern des Problems: B baut eine Mauer und hatte offenbar keine Ahnung, wie man das macht. L-Steine in ausreichender Dimensionierung hat er da offenbar nicht verwendet.