Berechnung von Nießbrauch

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Foerster
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Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von Foerster » 09.10.19, 23:49

Hallo,

Meine Frage, hypothetisch: "Tatort" Berlin. Wenn ein Eigentümer einer Wohnung (z. B. 1915 gebaut) diese verkaufen, aber weiterhin drin wohnen bleiben wollte (Nießbrauch /auf beschränkte Zeit, z. B. 15 Jahre), wie berechnet sich der Nießbrauchwert? Beziehungsweise was ist in der Praxis üblich? Im gedachten Fall möchte der Makler den Preis für den Nießbrauch ansetzen, von dem er meint, dass ein Käufer die Wohnung - wäre sie frei - neu vermieten könnte, der deutlich über dem Mietspiegel-Wert liegt (rd. 40 %) Gibt es in solch einem Fall auch Beschränkungen oder ist das vollkommen frei vereinbar, was ich vermute.

Meinungen?
Danke vorab.

SusanneBerlin
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Re: Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von SusanneBerlin » 10.10.19, 00:12

Der Kaufpreis ist frei vereinbar.

Das Finanzamt hat ohnehin seine eigenen Bewertungsgrundlagen (siehe Bewerungsgesetz), unabhängig davon welche Beträge im Kaufvertrag stehen.

Klar ist aber auch, dass ein potentieller Käufer eher so rechnen wird, wie vom Makler vorgeschlagen, also hoher Abzug für den Nießbrauch. Warum soll man sich auch eine Wohnung kaufen, 15 Jahre lang Hausgeld bezahlen für evtl. Instandsetzungen aufkommen, wenn man die Wohnung 15 Jahre lang nicht nutzen kann. Da muss der Verkäufer natürlich mit dem Preis ganz schön runter gehen.
Grüße, Susanne

Foerster
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Re: Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von Foerster » 10.10.19, 01:35

SusanneBerlin hat geschrieben:Der Kaufpreis ist frei vereinbar.
Danke. Das heißt, wie ich es verstehe, der Preis des Nießbrauchs ergäbe sich aus dem vom Makler geschätzten Preis minus Einmalzahlung. Oder eben umgekehrt, die Einmalzahlung ergäbe sich aus dem veranschlagten Nießbrauchwert.
SusamnneBerlin hat geschrieben:Warum soll man sich auch eine Wohnung kaufen, 15 Jahre lang Hausgeld bezahlen für evtl. Instandsetzungen aufkommen, wenn man die Wohnung 15 Jahre lang nicht nutzen kann. Da muss der Verkäufer natürlich mit dem Preis ganz schön runter gehen.
Im ausgedachten Modell wäre es nicht so. Es wäre gedacht als reine Kapitalanlage, mit deutlich höherer Rendite als eine Festgeldanlage über 10 Jahre, mit keinerlei weiteren Kosten. Die lägen beim Nießbraucher, incl. möglicher Sonderumlagen. Und weiter dem Modell entsprechend, der Preis wäre ohnehin schon deutlich reduziert gegenüber einer freien Wohnung, weil sie eben erstens nicht frei ist, und zweitens dies über lange Zeit.
SusanneBerlin hat geschrieben:Das Finanzamt hat ohnehin seine eigenen Bewertungsgrundlagen (siehe Bewerungsgesetz), unabhängig davon welche Beträge im Kaufvertrag stehen.
Oh Gott, ich habe dort reingeguckt, "Fachchinesisch". Kannst du vielleicht im Groben erklären, wie das Finanzamt das macht?

khmlev
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Re: Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von khmlev » 10.10.19, 14:23

Es gibt hier keine Praxis, die üblich ist.

Der Verkäufer möchte eine Immobilie verkaufen und diese zukünftig weiterhin nutzten und sich die Nutzung durch ein Nießbrauch absichern. Der Kaufpreis muss daher so attraktiv gestaltet werden, dass sich ein Käufer findet, der sich einen solchen Klotz freiwillig an das Bein bindet.
Gruß
khmlev
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SusanneBerlin
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Re: Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von SusanneBerlin » 10.10.19, 14:31

Foerster hat geschrieben:Oh Gott, ich habe dort reingeguckt, "Fachchinesisch". Kannst du vielleicht im Groben erklären, wie das Finanzamt das macht?
Dem Verkäufer kann es ziemlich egal sein, wie das Finanzamt den Nießbrauch und den Grundstückswert berechnet. Der Verkäufer muss höchstens die sogenannte Spekulationssteuer bezahlen, dabei interessiert aber nur der Endbetrag, der im Kaufvertrag steht.
Es wäre gedacht als reine Kapitalanlage, mit deutlich höherer Rendite als eine Festgeldanlage über 10 Jahre, mit keinerlei weiteren Kosten. Die lägen beim Nießbraucher, incl. möglicher Sonderumlagen.
Es ist aber keine Festgeldanlage und die Risiken sind höher. Z.B. welche Garantie hat der Käufer, wenn in 12 Jahren eine Sonderumlage von 8.000€ kommt, dass der Verkäufer das Geld flüssig hat?
Grüße, Susanne

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Re: Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von Foerster » 10.10.19, 20:29

SusanneBerlin hat geschrieben:Es ist aber keine Festgeldanlage und die Risiken sind höher. Z.B. welche Garantie hat der Käufer, wenn in 12 Jahren eine Sonderumlage von 8.000€ kommt, dass der Verkäufer das Geld flüssig hat?
Natürlich ist das keine Festgeldanlage! Das hatte ich an keiner Stelle so ausgegeben, sondern eben als "reine Kapitalanlage, mit deutlich höherer Rendite als eine Festgeldanlage über 10 Jahre".
Natürlich ist sind die Risiken höher! Und eben auch die Rendite.
Dem negativen Risiko steht andererseits das nicht gerade unwahrscheinliche "positive Risiko" der Wertsteigerung gegenüber. Je mehr mögliche Rendite, desto mehr Risiko, die alte Regel.

So etwas wäre m. E. etwas für Leute, denen die aktuellen Festgeldzinsen zu wenig sind, Aktien zu unsicher, bzw. solche, die etwa eine Immobilie für die eigene Altersvorsorge kaufen und - so alles glatt läuft - nichts weiter tun wollen als warten. (Auch ein üblicher Kauf wäre nicht ohne Risiko. Und mehr Arbeit macht es in aller Regel.)

Foerster
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Re: Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von Foerster » 10.10.19, 22:22

Ich habe etwas vergessen. Zuzüglich zur Wohnwertsteigerung ist mir ein wesentlicher Pluspunkt vom Nießbrauchmodell entgangen.
Bei der üblichen Regelung erlischt ja das Nießbrauchrecht mit dem Tod des Nießbrauchers. Wenn dieser also am Tag nach Vertragsunterzeichnung bei Rot über die Straße geht oder mit wenig bzw. großem Erfolg versucht, die defekte Elektroleitung zu reparieren, da können schnell mal ein paar Hunderttausende auf die Schnelle zusammenkommen; und das bei diesem Einsatz! Sowas gibt`s bei keinem Hedge-Fond.

SusanneBerlin
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Re: Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von SusanneBerlin » 10.10.19, 22:27

Liegt die Wahrscheinlichkeit, dass der Nießbrauchsberechtigte im ersten Jahr nach Vertragsunterzeichnung zu Tode kommt, höher oder niedriger als ein Sechser im Lotto? Oder ungefähr gleich hoch?
Grüße, Susanne

Foerster
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Re: Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von Foerster » 11.10.19, 00:17

Susanne Berlin hat geschrieben:Liegt die Wahrscheinlichkeit, dass der Nießbrauchsberechtigte im ersten Jahr nach Vertragsunterzeichnung zu Tode kommt, höher oder niedriger als ein Sechser im Lotto? Oder ungefähr gleich hoch?
Nun ja, ich bin ja vom ersten Tag ausgegangen, was den Zeitraum noch etwas verkürzt. So müsste es wenigstens mit der Zusatzzahl, Superzahl (und was es da sonst noch so alles gibt) sein. Aber die Tatsache bleibt dennoch unbestritten, dass es durchaus vorkommt, dass jemand am Freitag den Schein abgibt und am Samstag einen Sechser+ gewonnen hat.
Außerdem, dass jemand etwa 5 oder 6 Jahre vor Ablauf des Nießbrauchrechts stirbt, rückt die Sache schon mehr ins Bodenständige, das dürfte nicht gerade eine ganz außerordentliche Rarität sein. Da kommen dann schnell mal um die hunderttausend an Rendite zusammen, einfach von heut auf morgen. Eine echte Chance also mit passablem Wahrscheinlichkeitswert.

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Re: Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von Foerster » 11.10.19, 09:36

Nein, ich will nicht alle über einen Kamm scheren, aber solche gibt es eben auch:

Was ich neulich über einen Kaufinteressenten bzgl. einer Whg. mit Nießbrauch gehört habe - falls das sozusagen mit dem vorzeitigen Ableben des Verkäufers nicht klappt, also mit den 100.000 oder 150.000 gratis - möchte er im Vertrag vereinbart haben, dass ihm jegliche Mietverträge, auch für einzelne Zimmer für etwa Mitbewohner, die der Nießbraucher ggf. abschließt, zuvor vorgelegt werden und er vom "Überschuss", sofern die Miete den Mietspiegel übersteigt, 50 % erhält, brüderlich eben. An Kreativität mangelt es nicht. Andererseits, das kann man als m. E. verständlichen Anspruch auf ein Trostpflaster ansehen.

SusanneBerlin
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Re: Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von SusanneBerlin » 11.10.19, 12:12

Foerster hat geschrieben:
11.10.19, 00:17
Susanne Berlin hat geschrieben:Liegt die Wahrscheinlichkeit, dass der Nießbrauchsberechtigte im ersten Jahr nach Vertragsunterzeichnung zu Tode kommt, höher oder niedriger als ein Sechser im Lotto? Oder ungefähr gleich hoch?
Nun ja, ich bin ja vom ersten Tag ausgegangen, was den Zeitraum noch etwas verkürzt. So müsste es wenigstens mit der Zusatzzahl, Superzahl (und was es da sonst noch so alles gibt) sein. Aber die Tatsache bleibt dennoch unbestritten, dass es durchaus vorkommt, dass jemand am Freitag den Schein abgibt und am Samstag einen Sechser+ gewonnen hat.
Außerdem, dass jemand etwa 5 oder 6 Jahre vor Ablauf des Nießbrauchrechts stirbt, rückt die Sache schon mehr ins Bodenständige, das dürfte nicht gerade eine ganz außerordentliche Rarität sein. Da kommen dann schnell mal um die hunderttausend an Rendite zusammen, einfach von heut auf morgen. Eine echte Chance also mit passablem Wahrscheinlichkeitswert.
Was ich damit sagen wollte: Argumentation, die in Richtung "Glücksspiel" bzw. Lotterie geht mit wie: "Es könnte sein, dass der Nießbraucher 2 Tage nach Vertragsschluss stirbt, stellen Sie sich mal diese Rendite vor!" ist nicht sonderlich geeignet, den Kaufpreis hochzutreiben. Das kann ich auch für 3,50 € haben, indem ich mir einen Lottoschein kaufe. Da habe ich auch die Aussicht auf ein paar Millionen, mit einer ähnlichen (0,0000000001-prozentigen) Wahrscheinlichkeit. Von "passabel" würde ich da nicht sprechen.
Grüße, Susanne

Foerster
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Re: Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von Foerster » 11.10.19, 13:04

SusanneBerlin hat geschrieben:Was ich damit sagen wollte: Argumentation, die in Richtung "Glücksspiel" bzw. Lotterie geht mit wie: "Es könnte sein, dass der Nießbraucher 2 Tage nach Vertragsschluss stirbt, stellen Sie sich mal diese Rendite vor!" ist nicht sonderlich geeignet, den Kaufpreis hochzutreiben.
Da bin ich vollauf Ihrer Meinung!
SusanneBerlin hat geschrieben:Von "passabel" würde ich da nicht sprechen.
"passabel" meinte ich auf die Wahrscheinlichkeit bezogen, dass ein Nießbraucher z. B. 5 bis 6 Jahre vor einer vereinbarten Laufzeit, stirbt. - Klar, wird "lebenslänglich" vereinbart und die statistische Lebenserwartung zur Berechnung angesetzt, stünde dem das "Pech" für den Käufer gegenüber, wenn der Nießbraucher 105 Jahre alt wird.

Ich selbst würde ohnehin eine feste Laufzeit vereinbaren - ggf. mit einem vorsorglich nachfolgenden Wohnrecht, weil Umziehen mit vielleicht 87 J. doch recht mühsam ist- , würde eine "Wette auf den Tod" ausschließen, das "Lottospiel" also entfernen.
Durch nachrangigen Nießbrauch für einen Begünstigten (weil vererben ja nicht geht) für den frühzeitigen Todesfall. Mit dem Recht des Käufers zur Ablösung, orientiert am verbleibenden Nießbrauchwert.
Dann gäbe es klare, berechenbare Verhältnisse für beide Seiten. Und: dem Käufer bliebe damit die Chance von vorzeitiger Verwertung (Sanierung und dann Neu-Vermietung oder was auch immer), im Gegenzug stünde der "Erbe" nicht leer da.

SusanneBerlin
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Re: Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von SusanneBerlin » 11.10.19, 13:35

Ich selbst würde ohnehin eine feste Laufzeit vereinbaren - ggf. mit einem vorsorglich nachfolgenden Wohnrecht, weil Umziehen mit vielleicht 87 J. doch recht mühsam ist-
Der Verkäufer will also eigentlich doch ganz gerne bis an sein Lebensende in der "verkauften" Wohnung bleiben? Wozu dann der umständliche Vertrag mit einer begrenzten Laufzeit? Das ergibt mMn. keinen Sinn. Und wovon will der Rentner die in 15 Jahren "ortsübliche" Miete bezahlen?
Und auch das "Renditeargument" fällt flach, denn eine mit einem Wohnrecht belastete Wohnung schmälert die Rendite ganz erheblich.

Wenn der jetzt 72 ist, dann ist die Wahrscheinlichkeit, dass er keine 15 Jahre lebt natürlich anders zu betrachten als bei einem 40-, 50-, 60-jährigen. Da braucht man potentiellen Käufern nicht zu sagen, je eher der stirbt, desto höher die Rendite, da kommen die Interessenten ganz von alleine drauf.

Da schließt man einen Leibrentenvertrag und fertig. Und wenn man noch irgendwelche "Erben" beglücken möchte, da baut man eine Klausel ein, dass bei "vorzeitigen Ableben" bis zum Ablauf von z.B. 15 Jahren nach Vertragsschluss an den Begünstigten zu zahlen ist.

Das "Problem" in dieser Diskussion ist, dass Sie ständig das Szenario verändern bzw. anpassen.

Eine Lösung muss zur Ausgangssituation passen. Eine Wohnung mit verbleibendem Nießbrauch für einen 72-jährigen verkauft sich sehr viel besser und zu einem höheren Preis als bei einem 50-jährigem, sind ja auch 20 Jahre Unterschied.

Ein 72-jähriger, der nur "im Sarg" aus der Wohnung rauswill, sollte einen anderen Vertrag machen als ein Berufstätiger der noch 10 Jahre arbeiten will und dann auf Weltreise gehen usw.

Das Interesse potentielle Käufer steigt oder sinkt mit dem aktuellen Lebensalter des Nießbrauch-Verkäufers, der Zahlungslaufzeit und wann die Wohnung planbar für den Käufer nutzbar/vermietbar sein wird. Erst 15 Jahre Nießbrauch und ein nachgeschaltetes lebenslanges Wohnrecht ist kaum besser als ein lebenslanger Nießbrauch.
Grüße, Susanne

Foerster
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Re: Berechnung von Nießbrauch

Beitrag von Foerster » 11.10.19, 15:19

SusanneBerlin hat geschrieben:Das "Problem" in dieser Diskussion ist, dass Sie ständig das Szenario verändern bzw. anpassen.
Es gibt bzw. gab einmal das Problem/die Fragestellung des Threads, "Berechnung von Nießbrauch".
Und das bzw. die ist wie folgt beantwortet:
khmlev hat geschrieben:Es gibt hier keine Praxis, die üblich ist.
Wenn hier darüber hinausgehende hypothetische Fragestellungen in Bezug auf verschiedene Szenarien nicht erwünscht sind, kein Problem!

Da Sie auf einige Punkte noch eingehen, möchte ich zumindest einen aufgreifen.
SusanneBerlin hat geschrieben: ... auch das "Renditeargument" fällt flach, denn eine mit einem Wohnrecht belastete Wohnung schmälert die Rendite ganz erheblich.
Das stimmt zweifellos. - Jedoch, ausgehend vom angesetzten Preis des Maklers, aufgeschlüsselt in Einmalzahlung resp. Nießbrauchwert, bei dem eben dieser Umstand explizit einbezogen ist, lässt sich die Rendite für verschiedene Szenarien bzw. Rahmendaten überschlägig sehr wohl berechen. Ich würde auch jedem raten, das zu tun. Was zwar nicht ganz einfach ist, aber mit etwas Glück hat man einen freundlichen Bekannten oder ein Kind aus der oberen Frankfurter Finanzetage, der so etwas in längstens eineinhalb Stunden kann, inclusive eines Vergleichs mit einem "normalen" Verkauf zum sonst angemessenen Marktpreis, mit den Variablen von Zins und möglichen Mieterhöhungen, wo auf Knopfdruck Variable verändert werden können, des Überblicks halber, für Käufer und Verkäufer.

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