Welcher Immobilienpreis zählt ?

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killefiz
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Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von killefiz »

Hallo,
angenommen es gibt drei Brüder die zu gleichen Teilen das Haus des Vaters erben.
Zwei Söhne wollen das Objekt übernehmen und haben einen Preisschätzung der örtlichen Sparkasse herbeigebracht (600.000 euro). Der dritte Sohn hat es von einem anderen Makler schätzen lassen, der kommt auf einen anderen Preis (840.000) Was muß der dritte Sohn als Preis akzeptieren und muß er an die beiden überhaupt verkaufen ?. Doofe Situation, es soll keine Streit entstehen, aber jeder verfolgt halt ein anderes Interesse. Kann die "Erbengemeinschaft" zusammen das Haus behalten und vermieten ?
Den Fall müsste es doch schon mehrfach gegeben haben

Herzlichen Dank für eventuelle Antworten :)
Dummerchen
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von Dummerchen »

Im schlechtesten Fall muss er ein Drittel dessen nehmen, was bei der Teilungsversteigerung erzielt wurde. Das kann deutlich weniger als das Angebot der Brüder sein, aber mit Glück auch deutlich mehr.
Alles andere ist Verhandlungssache.

Eine Nutzung der Immobilie durch eine Eigentümergemeinschaft ist ebenfalls möglich, aber auch hier sollte man sich auf den Rahmen einigen. Es hilft nichts, wenn einer Luxuswohnungen vermieten will, der andere aber selbst möglichst billigen Wohnraum für die Freunde seiner Kinder schaffen möchte.
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lottchen
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von lottchen »

Schauen, dass man ein drittes möglichst neutrales Gutachten bekommt? Man könnte auch mal das Geld für eine Annonce auf einem bekannten Immobilienportal ausgeben mit einem ordentlich hohen Preis und schauen, ob es einen Ansturm gibt.

Natürlich können die 3 Brüder das Haus auch vermieten. Mieteinnahmen müssen versteuert werden und es muss Einigkeit bestehen, wie Kosten und Einnahmen aufgeteilt werden. Ob Rücklagen gebildet werden, wer die laufenden Reparaturen veranlasst und bezahlt geschweige denn die großen Renovierungen, wer den Anwalt einschaltet wenn die Mieter nicht zahlen usw.
hambre
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von hambre »

killefiz hat geschrieben: 28.09.21, 14:36 Was muß der dritte Sohn als Preis akzeptieren und muß er an die beiden überhaupt verkaufen
Der dritte Sohn ist weder zum Verkauf verpflichtet, noch sind die beiden anderen Söhne zum Kauf verpflichtet.

Selbst, wenn er grundsätzlich zum Verkauf bereit wäre, muss er nicht die Preisschätzung der Sparkasse akzeptieren und die beiden Brüder müssen auch nicht die Preisschätzung des anderen Maklers akzeptieren.
killefiz hat geschrieben:Kann die "Erbengemeinschaft" zusammen das Haus behalten und vermieten ?
Ja, das geht selbstverständlich. Allerdings sollten die Söhne sich dann einigermaßen einig sein, da eine Vermietung nicht nur das kassieren der Miete erfordert, sondern auch die Verwaltung des Objektes. Das erfordert schon ein gewisses Maß ein Konsensfähigkeit.
killefiz hat geschrieben:Den Fall müsste es doch schon mehrfach gegeben haben
Das ist sogar eine sehr häufige Situation, bei der sich alle Beteiligten zusammen raufen müssen und sich auf das weitere Vorgehen einigen müssen. Als letzten Ausweg bliebe dann nur die Teilungsversteigerung und dann müssen die drei Söhne den Versteigerungserlös teilen.

Einfach ist auch die Situation, wenn das Haus an einen Dritten verkauft werden soll. Dann wird eben der Kaufpreis gedrittelt.

Für einen Verkauf innerhalb der Erbengemeinschaft würde ich allerdings immer die Preisfindung auf Basis eines Gutachtens eines amtlich anerkannten Sachverständigen empfehlen. Das kostet dann zwar ca. 0,5% des Verkehrswertes, jedoch bekommt man dann eine genaue Analyse des Immobilienmarktes mit Vergleichszahlen und darauf basierend eine Bewertung des Objektes. Auch das kann natürlich immer nur eine Schätzung sein, dennoch kann dann jeder Beteiligte aufgrund des Gutachtens genau nachvollziehen, wie der ermittelte Wert zustande gekommen ist.
matthias.
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von matthias. »

lottchen hat geschrieben: 28.09.21, 15:27 Schauen, dass man ein drittes möglichst neutrales Gutachten bekommt? Man könnte auch mal das Geld für eine Annonce auf einem bekannten Immobilienportal ausgeben mit einem ordentlich hohen Preis und schauen, ob es einen Ansturm gibt.
Es ist Heute fast schon üblich, dass man um Gebote von Interessenten bittet.

Das kann man in einem Portal ja machen und schauen welche Gebote real rein kommen.*

Ansonsten sind Gutachten gerade aktuell mit Vorsicht zu genießen. Selbst vereidigte Gutachter schätzen die Marktlage falsch ein, nämlich zu gering.

Aktuell mehrer Fälle wo dann beim realen Verkauf deutlich mehr erzielt wurde als vereidigte Sachverständige in ihrem Gutachten geschrieben haben, selbst in unserer 100.000 Einwohnerstadt in der Provinz. Also ich rede nicht von München oder FfM oder sonstigen Hochlohngebieten.

Der Immo. Markt ist verrückt!


*Wenn ich wirklich verkaufen wollte, würde ich dann natürlich mit dem höchsten Gebot zu den nächst Plazierten gehen und fragen ob sie drüber gehen. ;-)
killefiz
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von killefiz »

Hallo nochmals,
ich bin der Themenstarter killefiz.
Ich finde das auch fair was matthias schreibt, einfach ausschreiben und die Brüder kaufen zum Preis den der dritte fremde Käufer zahlen würde. Das mit den Gutachten die ständig bei öffentlich bestellten Gutachtern daneben liegen wurde mir auch schon mitgeteilt.

Ich denke an einer Versteigerung hat keiner Interesse, da leidet ja der Preis darunter, oder ?

Wie ich nun verstanden habe kann keiner zu irgendwas gezwungen werden, auch nicht zur Versteigerung ?

Vielen Dank !
Altbauer
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von Altbauer »

killefiz hat geschrieben: 29.09.21, 14:35 Wie ich nun verstanden habe kann keiner zu irgendwas gezwungen werden, auch nicht zur Versteigerung ?
Wenn man sich nicht einigen kann, dann kann afaik einer allein eine Versteigerung zur Auflösung der Gemeinschaft gerichtlich erzwingen. Das wäre dann allerdings der worst case!
killefiz
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von killefiz »

"Altbauer" ok verstanden, aber das wäre ja dumm eine Versteigerung gerichtlich beantragen und dann womöglich das Haus zu verschleudern und alle verlieren dabei.
Ich hoffe auf die Vernunft und das Haus wird auf einem Portal ausgeschrieben und ein eventueller Käufer zeigt was man dafür bekommt. :)

Ist es unverschämt wenn man von den Brüdern den Marktpreis dann verlangt ?

Herzlichen Dank !
lottchen
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von lottchen »

Ob es unverschämt ist wenn der verkaufende Bruder von seinen kaufenden Brüdern den Marktpreis haben will? Kommt darauf an wie das brüderliche Verhältnis sonst so aussieht. Das ist eine Frage des Familienfriedens, keine Rechtsfrage.
Heiko66
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von Heiko66 »

Ist es unverschämt wenn man von den Brüdern den Marktpreis dann verlangt ?
Ich glaube eine einfache Frage die man sich stellen kann ist: Nehmen wir mal es würde eine Geldsumme und keine immobilie vererbet werden. Beispielsweise 300 TEUR. Wäre es dann bei 3 erbenden Brüdern unverschämt, wenn jeder gern 100 TEUR bzw. 1/3 des Erbes hätte? Unverschämt wäre es nach meinem Gefühl eher, wenn einer mehr als 100 TEUR verlangen würde und damit indirekt verlangt die anderen sollen sich mit weniger zufrieden geben.

Um das auf die Immobilie zu übertragen: Wäre die Immobilie 300 TEUR wert erscheint es eher unverschämt, wenn der eine Bruder die Immobilie behält aber die anderen beiden mit jeweils weniger als 100 TEUR auszahlen möchte.
Ich denke an einer Versteigerung hat keiner Interesse, da leidet ja der Preis darunter, oder ?
Früher war das zumindest sehr wahrscheinlich. Auf dem aktuellen Immobilienmarkt ist das nicht automatisch so. Wenn es denn aktuell zu Zwangsversteigerungen kommt so durfte ich erleben ist schon das Anfangsgebot mit dem ein Mitbieter startet nicht selten der im Gutachten genannte Preis oder höher. Vor 10 Jahren ist man nicht selten erst nach 20-30 Minuten wenn überhaupt in die Nähe des Preises des Gutachtens gekommen.
Chavah
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von Chavah »

Wenn, dann kommt es doch nicht zu einer Zwangsversteigerung, sondern zu einer Auseinandersetzungsversteigerung. Das ist schon ein Unterschied, Heiko.

Letztlich kommt es bei Erbengemeinschaften jedoch immer darauf an, dass man sich einigt, wenn man einigermaßen sicher sein will über das, was man bekommt. Wobei Auseinandersetzungsversteigerungen ja häufig nur wenig erfolgreich sind. Denn Externe werden sich nur selten in eine Erbengemeinschaft reinsteigern. D.h., die mitbietenden einigen Miteigentümer der Erbengemeinschaft kommen im Zweifel recht preiswert an den Teil des Dritten.

Das muss man halt wissen.

Chavah
lottchen
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von lottchen »

Bei einer Teilungsversteigerung wird doch nicht nur ein Anteil versteigert. Das ganze Haus wird versteigert wenn einer der drei Erben das beantragt. Möglicherweise kommen die 2 Brüder günstig an ihr Haus und damit auch an das letzte Drittel, möglicherweise müssen Sie sehr viel Geld für alles hinlegen und möglicherweise gehen die Gebote so durch die Decke, dass sie keine Chance auf die Ersteigerung haben. Dann aber bekommen sie zumindest alle eine Menge Geld, sind aber das Haus endgültig los. Wenn man das Haus unbedingt behalten will sollte man es auf eine Versteigerung nicht ankommen lassen.
Chavah hat geschrieben: 29.09.21, 17:12 Denn Externe werden sich nur selten in eine Erbengemeinschaft reinsteigern.
Das macht auch niemand. Es wird ja nicht ein Anteil der Erbengemeinschaft versteigert oder 1/3 eines Hauses, sondern ein ganzes Haus.
bavarian tax collector
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von bavarian tax collector »

killefiz hat geschrieben: 29.09.21, 16:00 "Altbauer" ok verstanden, aber das wäre ja dumm eine Versteigerung gerichtlich beantragen und dann womöglich das Haus zu verschleudern und alle verlieren dabei.
Ich hoffe auf die Vernunft und das Haus wird auf einem Portal ausgeschrieben und ein eventueller Käufer zeigt was man dafür bekommt. :)

Ist es unverschämt wenn man von den Brüdern den Marktpreis dann verlangt ?

Herzlichen Dank !
Welcher Preis fair und welcher unfair ist, liegt im Auge des Betrachters! Das sieht man doch schon im Eingangs-Thread:
killefiz hat geschrieben: 28.09.21, 14:36 haben einen Preisschätzung der örtlichen Sparkasse herbeigebracht (600.000 euro). Der dritte Sohn hat es von einem anderen Makler schätzen lassen, der kommt auf einen anderen Preis (840.000)
Auch was ein ominöser unbekannter (Spass-)Bieter für das Objekt „bereit“ ist zu zahlen, muss noch lange nicht den wirklichen Wert der Immo darstellen.

Aus langjähriger Erfahrung kann ich Dir versichern, dass es in solchen Situationen mit der Vernunft nicht weit her ist! Auch die beiden Brüder werden ihren Vorschlag von 600.000 € für fair halten und an die Vernunft appellieren, denn natürlich nennt ein Makler eher einen höheren Preis (er verdient letztendlich daran) während die Bank den Wert vorsichtig schätzen wird (Stichwort Beleihungsgrenze). Wenn alle drei wirklich vernünftig sind, dann kann man sich eine Tisch setzen und sich auf einen für alle drei akzeptablen Wert zusammen raufen. Wenn man schon Gutachter etc. einschalten will, dann ist es mit der Vernunft schon nicht mehr so weit her und ein Ende mit Schrecken (Auseinandersetzungsversteigerung) ist besser als ein Schrecken ohne Ende, denn während des Streites „leidet“ die Immo normalerweise an mangelnder „Aufmerksamkeit“, was letztendlich zu einem vermeidbaren Wertverlust führt.

taxpert
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CruNCC
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von CruNCC »

Wobei Auseinandersetzungsversteigerungen ja häufig nur wenig erfolgreich sind. Denn Externe werden sich nur selten in eine Erbengemeinschaft reinsteigern. D.h., die mitbietenden einigen Miteigentümer der Erbengemeinschaft kommen im Zweifel recht preiswert an den Teil des Dritten.
Wie kommst du darauf? Auch bei einer Teilungsversteigerung wird immer die gesamte Immobilie versteigert und nicht nur ein Anteil.
Altbauer
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Re: Welcher Immobilienpreis zählt ?

Beitrag von Altbauer »

CruNCC hat geschrieben: 29.09.21, 20:44 von CruNCC » 29.09.21, 19:44

Wobei Auseinandersetzungsversteigerungen ja häufig nur wenig erfolgreich sind. Denn Externe werden sich nur selten in eine Erbengemeinschaft reinsteigern. D.h., die mitbietenden einigen Miteigentümer der Erbengemeinschaft kommen im Zweifel recht preiswert an den Teil des Dritten.
Wie kommst du darauf? Auch bei einer Teilungsversteigerung wird immer die gesamte Immobilie versteigert und nicht nur ein Anteil.
Ganz einfach: Ein Miterbe geht zur Versteigerung und bietet mit. Geht auch im Team zu zweit.
Die Chance ist dann, das Haus billig zu bekommen.
Bieten andere mehr : auch gut
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